金融危机如何重塑美国房地产市场_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

美国房价增幅超过通胀水平的情况已经存在数年。最新数据显示，美国主要城市的房价指数上涨幅度继续收窄，已经调整至六年半来低位。

标普凯斯席勒房价中所有20个城市均出现同比增长，其中，拉斯维加斯房价涨幅继续领先全美其他城市，同比增长8.2%，连续十个月涨幅第一，其次是菲尼克斯(6.1%)和坦帕(5.3%)。芝加哥、洛杉矶、圣地亚哥、旧金山和西雅图五个城市的涨幅低于2%，大大低于以往的水平。

但目前，美国的房价水平仍被投资者认为比较高。2019年第一季度，美国房价和2011年相比上涨了70%。在一些城市，如产业集群汇集、就业增长强劲的城市，房屋价格甚至被认为已不可持续。

3月全美最大的50个房产市场中，有40%定价过高，当然情况已经比数年前的超过50%有所改善。3月美国房价较去年同期上涨4.2%，较2月环比增长0.1%。目前房价中位数为226800美元，高于去年同期的213700美元。

住房市场应该表现更好。30年期固定住房抵押贷款利率为4%，失业率接近50年低点，加上低通胀和实际收入的适度增长，这些因素都利好强劲的住房市场。家庭偿债措施没有问题，消费者情绪也很乐观。住房市场面临的困难可能是房价过高，继续超过通胀水平。

虽然春季购房季开始时表现不佳，但未来几个月的房屋销售可能会打破之前创下的纪录。与去年同期相比，4月销售额的下降幅度是九个月来最小的，尽管销售额预计不会大幅反弹，但也不会加速下滑。

全美租金中位数经过长达六个月的连续增长后，4月仍继续增长。年租金中位数率上涨了2.6%，达到了1477美元。其中，拉斯维加斯上涨了7.8%，凤凰城上涨了6.7%，奥兰多上涨了6.4%。房价和租金的上涨使得不少入市者拉长了等待时间。

美国房地产市场标普凯斯席勒的分析人员认为，市场不会立刻修正。目前美国房地产贷款质量较好。2006年仅不到25%的贷款来自于最高级别的借款人，但是目前这个比例高达55%，因此贷款违约也是10年来最低的。

《2019年全球住房可负担性调查报告》对八个热门房产市场进行了调查，涉及309个城市，包含了91个人口超过100万的主要住房市场。调查显示，美国已经连续五年成为房价最实惠的国家，不过各州差距较大也是实际情况。

在经历了过去几个月的低迷之后，4月房屋开工量有所回升。4月新屋开工数较3月增长5.7%，至124万套；独栋住宅的开工率较3月攀升6.2%，较去年同期下降4.3%；多单元住宅开工率较3月上涨2.3%，较去年同期上涨1.4%。抵押贷款利率低、劳动力市场强劲，对住房库存量低的市场来说是一件好事。

4月美国全国房价中位数较3月下降0.1%，这是七年来的首次。分析人士认为，月度下降释放出一个信号：经过几年的高速增长，美国楼市将继续放缓。此次房价放缓，是否会是新机遇的开端，一切未可知。

金融危机如何重塑美国房地产市场