买房之后转贷款的实用攻略

美国公立K12不收学费，大部分经费来自当地房产税，小部分由联邦政府、州政府、当地政府资助。也就是说，公立中小学的经费和当地房产税直接挂钩：地产税收

 

 

 

 

 

 

Refinancing是什么？

 

 

Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。

 

通常有几个步骤：

想改善现有贷款

 

 

向信贷机构申请新贷款

 

 

用新贷款偿还原有债务

 

 

按时还贷

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

我怎么知道自己需不需要Refinancing？

 

既然是要重新贷款，当时是耗时耗力的。

必须在合适的时间、合适的条件下，Refinancing才能发挥省钱的作用。

 

遇到这些情况，就可以考虑Refinancing了：

1.信用评分提高

贷款利率有两个决定因素：一是基准利率，一是信用评分。在基准利率的基础上，根据你的信用记录会增加一个百分比。信用越好，这个百分比就越低。这意味着，你的贷款利率就越低。

比如，买一套100万的房子，以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，可以通过Refinancing将利率降到4%，每年省一大笔钱。

 

2.ARM将要调整

很多人使用ARM（Adjustable-rate Mortgages）是因为这种贷款方式，头几年可以交比较少的固定利息。

但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利。你就可以考虑Refinancing，更改为Fixed-rate Mortgage，省下一笔钱。

 

3.需要大额开支

房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种Cash-out Refinance，直接拿到现金。

比如，几年前买了一栋25万美金的房子，贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。

 

通过Cash-out Refinancing，可以将贷款提升到17.5万，拿到额外的2.5万现金。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Refinancing好在哪？

1.省利息

 

这是大家Refinancing最直接的原因。在利率降低的时候申请，特别是对于那种30年的长期贷款，可以省下一大笔钱。

 

2.减少月供

申请了Refinancing，相当于重新开始计时，延长了贷款时间。比如30年的贷款在第5年决定Refinancing，那么可以重新算30年。

另一方面，通常情况下，在Refinancing的时候，你的负债额是低于最初贷款时的数额，加上贷款时间重新计算，月供就自然减少。这样每月有更多可支配的现金流。

 

3.缩短贷款期限

Refinancing既可以延长贷款期，也可以缩短期限。比如把30年的贷款变更为15年。

在资金充足的情况下，你当然可以直接付钱提前还清债务。但是通过Refinancing缩短贷款时间，往往可以得到更低的利率。

 

4.管理合并贷款

如果你有多笔贷款，特别是在利率下降的情况下，通过Refinancing将它们合并为一笔。不仅可以省钱，还方便追踪管理债务偿还情况。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Refinancing有什么风险呢？

 

Refinancing不是100%能保证帮你省钱。有时候，它的前期费用甚至超出能省下的金额。

1.交易成本高

房屋贷款在Refinancing时的费用会很高。过户结算费（Closing Costs）甚至会多达几千美金。所以决定申请时，一定要计算好各项费用，以免得不偿失。

不过，我们会给你免去全部或者部分Closing Costs。

2.失去原有优惠

Refinancing后，新的贷款可能利息会降低。但是，原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。

3.付更多利息

延长贷款期限后，虽然每月还贷压力小了，但是长期来看，有可能在总数上会支付更多利息。所以需要从专业角度考量到底亏了没有。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

什么不会变呢？

 

 

 

有两件事，在Refinancing后是不会变的。

 

1.负债

正常情况下，你的债务不会因为申请了Refinancing就发生变化。除非用Cash-out Refinance。

 

2.抵押

当你还不了房贷时，你的房屋依然会被拿走抵押，不会因为Refinancing而改变。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

那我到底该怎么计算亏不亏？

 

 

 

这里介绍两个房屋贷款Refinancing计算网站。

Refinancing  Your Home

https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/what-is-a-refinancing.php

Quicken Loans

https://www.quickenloans.com/calculator-refinance

输入所需信息，如房屋现估值、贷款额等等，就可以立刻计算出月供、利率和各机构对比数据。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

有没有什么特别需要注意的地方？

当然有。有一些常见误区需要特别注意。

 

 

1.房屋估值过高

3年前你的房子估值100万，并不意味着现在也是还是这个价。好在西雅图和湾区房产升值稳定，但是美国其他地方未必有这么幸运。房屋估值下降意味着资产净值减少，银行提供的Refinancing offer可能会比预期要低。

 

2.只看利率

利率下降是Refinancing的最主要动机。但是如果只看利率，而忽视前面提到的贷款年限、手续费等等，可能会丢了西瓜捡芝麻。

 

3.不读条款

你也许有过类似的经历，一份80页的文件，根本不仔细看就签字了。要知道，贷款可是关系到你的每月支出和长期负债。各项条文一定要认真读懂，才能把钱花得明白。