6月14日，纽约州长库默签署了代号为S6458的法案，让两院通过的《2019年住房租金稳定和租户保护法案》生效。
这份法案，被广泛认为是”史上最能保护租客权益的“一版纽约州租房法，并且不同于之前租房法，这份法案，永久生效。
这次新法的通过过程可谓沸沸扬扬，余波也在持续发酵。今天，小编就为各位解析一下纽约州的这一史上最强租客保护法。以下是70几页纽约租赁新法的新租房法规大盘点：
租房篇
最多一个月押金：(7/14/19生效) 以往对于非租金管制住房，政府并不管房东收几个月押金(或者预收房租)。新法规定所有租房都只能收最多一个月押金，多收就是违法。
违法驱逐成为刑事犯罪并有罚款：以往有些房东冒险自己换锁、不经过法院透过这种方式驱赶租客，但现在这个风险又增加，也就是非法驱赶可能成为刑事轻罪(Misdemeanor)而留下案底，罚款$1000~10,000，还不算对租客的赔偿。
押金必须14天内退还：(7/14/19生效)(禁止规定、不得以租约修改) 现在法律明定押金必须14天内退还，或者14天内罗列欲扣款项目并退回余款。
涨租金超过5%必须给通知：(10/12/19生效) 租期1年内要给出30天通知，租期1–2年则是至少提前60天通知；超过2年的租客则要提前90天。
收租必须给收据：房东收了租金有义务给收据，现金也是如此。而且必须15天内给，房东自己也必须保留租金收据3年。如果租金到期5天内没用书面挂号信通知租客的话，未来租客可以用这点作为证据证明房东默认有收到租金。
迟交费的限制：(禁止规定、不得以租约修改) 必须在迟了5天后才能收，且不得超过$50或5%，以低者为准。
不能以驱赶纪录拒绝租客：(7/14/19生效) 现在明定不能因为房客有房屋法庭纪录就拒绝出租。
不能收申请费：(禁止规定、不得以租约修改) 法律过去没有明订，现在规定不能收申请费，查信用最多收$20。
驱赶篇
欠租类型驱赶3天通知变成14天通知：以前只要3天通知就能进法庭，现在要两个礼拜呀~
驱赶令执行等待期6个工作天变成14天：一般在法警送了驱赶令之后还要等待六个工作天才能上门驱赶，现在则改成14天，原来扣掉周末之后最短8天， 现在则增加了一个礼拜，让租客有更多时间去法院申请暂停驱赶。
没租约驱赶上庭后最多住6个月变成12个月：以前如果没租约，上庭后只要房客继续交租，法官可以给1–6个月时间让租客搬家，现在只要法官大人高兴，最多可以给到一整年！
空置涨租取消：过往只要有空置期间，每年都能合法涨20%租金，对于被租金被管得死死的房东来说不无小补，现在这个空置涨幅取消了。
房屋或者建筑改善的涨幅受限：过去大幅资本投入改善(Major Capital Improvement, MIC)或者个别房改善(Individual Apartment Improvement, IAI)都作为可以调涨租金的理由，现在这个涨幅被调低，并且还设立调涨年限。
优惠价就是法定价：过往常常有房东给予房客低于法定价的优惠价(Preferential Rent)，如果哪一天不爽这个房客就一口气涨价到法定价逼走租客。现在不能这样做了，涨幅必须基于优惠价。
影响篇
此次新法案通过，首当其冲受到影响的自然是纽约州的房东们。
新法案实施后，押金将不再好用，查租客记录也将受到很多限制，找到好租客的机率都越来越渺茫。在此情况下，小编提醒各位房东们要求房客购买租房担保险(rent guarantee insurance)。
由第三方保险公司作为租客的担保人，如果驱赶期间不交租花的钱都还能向保险公司求偿。
然而，此次新法案中还有一个群体不幸“躺枪”，那就是留学生们。
面对这个猝不及防的政策变化，最近租房的同学们的反应普遍都是：
大家纷纷表示：
“我的天，突然不能预付，租房就只能买担保…留学为何如此艰难?”
“我看了法案的报道啊，通篇没有说不给预付的，怎么回事？”
“等下，我想住的Sky、JP，他们不是1974年前的楼啊，为何被这个租房法给管住了？”
其实，别说国际生，就算是美国学生，在纽约租房都难！去年纽约时报调查得出一个惊人的结论：纽约市11万学生“无家可归”。纽约市符合 Homeless标准的学生的人数，占据了全州的大头，甚至超过了超过了州府奥尔巴尼的总人数。
进入现代社会以来，纽约长期受到住房短缺的困扰。20世纪早期，纽约市的人口激增，房租应声飞涨。对此，纽约市政界的主流态度是：
房东漫天要价？自由市场，这不是问题，供求自己会平衡的。
两次世界大战的到来，打破了这种自信。
战事的需要掠走了大量的资源和人力，阻碍了住宅楼的建设，造成了全美范围内的住房短缺，而作为工业、航运、金融以及人才中心的纽约，更是饱受其苦。
一战时，纽约市租赁房屋空置率：1%。这是什么概念？市面上99%的用来租的房子，都已经住满人了。1920年，联邦政府通过《应急房租法案》, 一夜之间，全纽约市所有的公寓，都变成了“租金受控型”公寓。1942年，联邦政府通过《紧急价格控制法》，纽约市冻结了全纽约出租公寓的租金，勒令房东保持房租当年3月1日的水平不变。
战后，纽约州依旧保留了“租金受控型”公寓制度。60、70年代，【租金稳定型】公寓相关的立法也逐渐成型，这两套制度构成了纽约如今的租金管制基础。然而，1994年和1997年的一些不够严谨的立法选择，让纽约市的住房政策的有效性，大打折扣。
举个例子
90年代，一旦租金超过每月2,000美元，这套公寓就可以退出【租金稳定型】公寓计划。
虽然当时的租金中位数每月才600美元，但照着这个目标，房东很快通过翻新公寓、增加设施等方法，将租金提高到2000美元，进而将自己手头的公寓从租金稳定计划里抽出来，获得随意标价的权力。
战后稳定一阵后，基本上就是一路狂飙，90年代高峰时，租金之高，现在看来都有点难以置信。金融危机后，才有所降低，回归理性。最新的纽约市租赁房屋空置率:3.63%。这远低于全国空置率 6.9％。这也说明，纵然政府百般努力，仍旧无法摆脱租房难的现实。
所以，与其问为何留学纽约为何这么难租到房，不如接受现实，思考一下如何快速地拥有自己的立足之地。
留学生对策篇
那么问题来了。不能预付，还有什么支付方式能在纽约租到房呢？小编来给你支几招：
1. 个人工资证明月付
如果你从外州来纽约租房，且有合法工作，年收入加起来达到月房租的40到45倍，即可正常月付。
当然，这种情况下还可能要之前房东的推荐信，以及查信用记录。三大信用记录查询公司：Experian (TRW) Equifax (LBI) Transunion (TU)。一般的信用记录报告上都会显示这三家信用记录公司给你打的信用分数。通常来说租房对信用分数的要求不算太高，640分以上通常即可接受。
2. 找个人担保人
个人担保人，顾名思义，就是愿意以个人财力为你的房子做担保的人，一般是你的亲戚或者好朋友。
满足担保人的条件挺高：拥有美国收入的个人，年收入需要达到月房租的70倍以上，有的情况会高达80倍甚至更多，部分楼盘还要求担保人是纽约州、新泽西州和康涅狄格州三州之一的居民。
无论你问谁，他们必须提交的文件有这些：
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至少有四个最近的工资单
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两年的纳税申报表
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最近的银行对账单
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社会安全号码，州身份证或护照
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流动资产（如股票，证券和债券）的证明
如果担保人对于这些个人信息的安全感到不安，也可以选择和大楼交涉，让他们直接从担保人那里联系，获得上述文件。
3. 找机构担保人
以租房担保公司“Insurent”为例，需要支付一个月的租金做保险费 (premium)，就能有足够的资质租到理想的房型。
市面上提供租房担保产品的公司有以下五家：
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Insurent
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The Guarantors
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Jetty
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Leap
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Rhino
一般而言，大楼会有指定合作的担保公司，所以从它们当中挑选的时候，也要考虑到自己申请的公寓的政策。
