来自于美国市场分析机构的一份最新报告显示，在经济下行拐点即将到来之际，美国的商业房地产借贷机构或面临重大风险。
房地产数据研究机构CrediFi公司在通过《财富》杂志首次披露的一份报告中称，美国的贷款机构对商业房地产行业的风险敞口“比大家意识到的大得多”。该研究认为，一旦经济下行，各大贷款机构在零售地产和工业地产领域的风险将尤为突出，商业抵押担保证券（CMBS）发行量的下降也将给各大银行的资债情况带来更多风险。
CrediFi公司追踪了在2018年审批的价值9250多亿美元的商业房地产贷款的发放情况——这个“巨大”的数字已经超过了一些正规行业组织记录的数据。比如根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）的统计，去年美国新增的商业房地产贷款发放额只有5740亿美元。
CrediFi公司在其研究报告中称，美国抵押贷款银行家协会给出的数据是“具有误导性且不完整的”，而CrediFi公司的报告则基于“详细的、贷款层面的数据”，更加完整地涵盖了美国商业房地产借贷市场的真实情况。报告中的数据表明，银行和非银行借贷机构“在某些‘高风险’领域的风险敞口令人不安，比如零售地产和工业地产。”
根据CrediFi公司的数据，2018年，美国零售和工业地产领域新增贷款总额超过2500亿美元。相比之下，美国抵押贷款银行家协会给出的数据只有不到1500亿美元。CrediFi公司表示，这个数字低估了消费支出和工业生产下行对借贷机构的风险。
CrediFi公司的CEO伊利·拉辛对《财富》杂志表示：“这两个领域对经济十分敏感，而且对（经济）下行也非常敏感。”
这份报告似乎传递了一种“经济下行即将到来”的感觉，对此拉辛也没有否论。他表示，根据CrediFi公司的数据，去年美国的借贷总额下降了4%，这表明由于“担心市场风险等级上升”，借贷机构已经开始减少放贷。
他补充道：“本轮经济周期是一个非常长的经济周期，如果你认为经济下行已经不远了，那风险就已经迫在眉睫了。”
对于商业房地产借贷市场的风险高于公认水平的说法，美国抵押贷款银行家协会的副会长杰米·伍德韦尔表示了质疑。他指出，从美联储和美国联邦存款保险公司（FDIC）披露的情况看，银行业的贷款状况展现了“极高的透明度”，商业抵押贷款和住房抵押贷款的坏债率“正处于历史最低水平”。
不过，伍德韦尔也承认，在追踪商业房地产贷款数据时，美国抵押贷款银行家协会和CrediFi公司“衡量的是不同的东西”。美国抵押贷款银行家协会主要研究“收入产出型”地产的贷款，这种地产通常是由一方租赁给另一方的；对“业主自用型地产”的数据则相对研究不足——也就是那种经常被企业用作工商业贷款抵押品的房地产。而这部分地产的贷款数据则体现在了CrediFi公司的报告里。
伍德韦尔也对美国抵押贷款银行家协会的研究方法进行了辩护。他指出，该协会的数据主要关注的是那些“拥有专用商业房地产平台”的主流贷款机构，因为这些机构提供了商业房地产贷款市场融资总量的大部分。
近些年来，在网商的冲击下，无论是全国性的连锁超市，还是“夫妻店”式的小卖部，传统零售行业处境之艰难，已经不必多说。零售地产项目的业主也面临空置率不断上升的问题，这也影响了他们的现金流，使他们更加难以偿还这些商业地产的贷款。另一方面，则是全美各地大量购物中心和大型商场的滥觞。
CrediFi公司的报告并未指出哪些借贷机构对零售行业的风险敞口最大，不过从美国抵押贷款银行家协会2018年的数据来看，富国银行（去年发放63.5亿美元）、Key Bank（50亿美元）、摩根大通（33.4亿美元）、摩根士丹利（32.9亿美元）和德意志银行（21.9亿美元）等都是去年该领域最大的贷款机构。
商业房地产贷款公司ACRES Capital的董事长兼CEO马克·福格尔表示：“我确实认为，那些发放了大量（零售）贷款的银行，可能很快看起来就不会那么好了。我认为你很快就会看到一些困难。”
而工业地产则成了商业房地产领域比较受欢迎的抵押物。在很多情况下，这同样是由于电商的崛起给实体零售造成了毁灭性的打击，而这些电商公司又需要大量空间来满足其仓储和配送需求，因此，很多投资者和贷款机构都涌入了工业地产领域。
美国抵押贷款银行家协会的数据显示，2019年第一季度，美国工业地产贷款发放量按美元计算同比增长了73%。去年工业地产领域放贷最多的机构有富国银行（55.4亿美元）、花旗银行（39.3亿美元）、摩根士丹利（30.4亿美元）、PGIM房地产公司（29.7亿美元）和摩根大通（25.3亿美元）等。
对于CrediFi公司关于工业地产项目风险过高的说法，有些商业房地产市场的资深人士表示不能苟同。比如商业地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）的债务和结构性金融部门执行副总裁詹姆斯·米伦表示，当前从贷款的角度看，零售和工业地产的风险与CrediFi公司的评估是“截然相反”的。
商业房地产债务公司ACORE Capital的联合创始人、执行董事沃伦德·汉也表示：“我们看到，市场对任何工业地产的需求都出现了彻底的爆发。市场对该资产类别的需求之高，是我以前从未见过的。”
不过拉辛也指出，CrediFi公司的数据还包括了更加传统的工业地产的债务，如制造行业所使用的房地产。这个领域对宏观经济环境非常敏感，特别是在当前中美贸易战不断升级的背景下。此外，CrediFi的数据也涵盖了以企业房地产资产作抵押的工商业贷款（这一类贷款并未包含在美国抵押贷款银行家协会的数据中）。拉辛在谈到工业地产市场的风险时表示：“市场上并非只有大麻种植农场和亚马逊的配送中心。”
CrediFi公司的报告还指出，商业抵押担保证券（CMBS）发行量的下降，也是另一个值得担忧的迹象。2018年，只有不到10%的零售地产和工业地产贷款被证券化。该报告认为，这表明“更多的此类风险正在传统借贷机构的资债表上聚集。”
不过，由于全球金融危机过后的这些年，商业抵押担保证券的发行量总体呈下降趋势，因而债券市场的参与者对这一现象的意义也存在分歧。商业抵押贷款预警公司（CommercialMortgage Alert）的数据显示，与2007年逾2280亿美元的历史最高点相比，美国商业抵押担保证券2017年的发行量不足880亿美元，去年更是进一步下滑至770亿美元左右。
商业房地产证券公司麦迪逊不动产资本（Madison Realty Capital）的联合创始人、执行董事约什·泽根认为，在经济危期前的CMBS贷款，很多的还款周期是10年，“有的到期了，却永远无法偿还了。在2007年的2280亿美元贷款中，有一半的发放量本来就不应该证券化。今天的世界中，有了风险保留的相关规定，就永远不可能有那样的（发放量）。”
在一些债务市场的资深人士看来，后经济危机时代的商业房地产贷款市场已经高度多元化了。大量非银行债务基金的出现，填补了银行退出工程贷款等高风险债务领域后留下的空白。这也使银行业总体上处于一个比以前更安全的境地。
房地产债务经纪公司Ackman-Ziff集团的负责人马克·沃伦表示：“银行界一直在去风险，而且也比以前有了更多的纪律，各大银行的杠杆率并没有危机前那么高。除了加强监管和严格承销标准，银行的资本金也比金融危机前多得多，因此他们能够吸收的损失也比以前多得多。”
虽然非银行借贷机构在商业房地产贷款市场所占的比重越来越大，但这并不意味着他们没有执行自己的纪律。
Square Mile资本公司便是这样一家商业贷款机构，该公司的高级常务董事杰夫·法斯托夫表示，由于担心这一轮美国历史上持续时间最长的经济增长周期即将迎来“拐点”，他的公司这些日子已经“谨慎得多”了。“如果事情即将起这样或那样的变化，我们在承销方面就要更保守些。”
法斯托夫还指出，总体上看，与上一个经济周期各大贷款机构“激进”的杠杆率相比，今天的商业房地产借贷机构已经变得“克制得多”了。
随着美国经济进入本轮经济增长周期的后半段，下行拐点或许已然不远，在这种情况下，像CrediFi这样的公司对借贷机构的风险敞口发出预警，也许是一件好事。
