房地产投资的三个层次等级，投资标的划分上中下游

房地产投资纵向通常为三大层次类别：上游资产、中游资产和下游资产。要想切实有效的投资房地产，就有必要了解房地产资产的上中下游资产。

“上游资产”顾名思义即 ready to go 的资产，就是已经完成而且有人入住的资产类别。小而言之，例如投资房；大到商业地产，像已有现金流的酒店、办公楼，公寓楼，购物商城等。这类资产已经建成，出租率稳定、投资程序简单、风险低，但是相比中下游资产的现金流回报率较低，且收购价格可能会比较昂贵。好比去餐馆吃现成的，比自己在家里做饭炒菜贵。持有这类资产的期限通常比较长，需要5-7年才能实现较高的回报率，特别是预期的升值回报（Equity这部分）。

“中游资产”是启点投资最密集的项目，也是投资人在启点公众平台上看到最常见的项目类别，比如迈阿密精品酒店公寓、都市酒店学生公寓和维拉斯出租公寓等。这类资产一般属于城市填充型新建开发，从土地收购开始做起，所以叫做“中游”，程序比直接收购“上游资产”要复杂，操作过程更为专业性。新建开发需要大量的尽职调查，政府许可审批，要有专业建筑师和工程师介入，本地施工团队，从底层开发建设开始。投资“中游资产”，需要深厚的专业知识和操作能力，相比直接收购稳定的“上游资产”回报更高、风险可控、周期更短，一般12-18个月即可回本。

“下游资产”，是更底层的“生地”开发（Raw Land Development）。从一片从未有规划的土地开始，这个过程叫做 Entitlement 和 Site Planning，简单说，就是把“生地”规划成为可以盖房子的“熟地”。这类投资项目，一般比较大，土地至少十几英亩，专业程度要求更强，特别是地方政府关系，周期1-3年，利润相当可观。启点投资推出的大华府 National Harbor 30英亩大型土地规划和马里兰Salisbury市区中心规划项目就属于“下游资产”。下游资产退出机制基本有两种，1. 出售规划后的土地给大型地产建筑商；2. 继续开发，进入中游建设、甚至上游资产持有。