公然对抗美联储，我们都忽略了美国房地产背后这只最大的“推手”！

是救市还是“自救”

 

3月春暖花开，国内各地房地产似乎也有解冻之意。

 

 

铺天盖地的楼市利好消息让任何一个“局外人”，在短短几个小时内，也能迅速被这股热潮席卷。浑身细胞在叫嚣，该进场了！

 

我们得搞清楚两件事。

 

首先，地方政府这么做有什么好处；其次“回暖复苏”这个暧昧不清的表述，和我们的预期是一致吗？毕竟“暖”有春风拂面的舒适，也可以加温到沸腾。

 

先回答第二个问题，我相信反应强烈的市场希望看到的是国内房地产重回2019年那场热火朝天的盛况。

 

但别忘了，历史已经在2019年的那个夏天完成了交接。

7月30号，高层会议重申“房子是用来住的，不是用来炒的”。首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。彰显着我国政府将房地产金融属性弱化剔除，让其回归住房属性的改革决心。

 

那些年的“热火朝天”本质是资本市场的狂欢，是滥用金融杠杆的非理智行为。是经不起戳的一只巨大泡沫。

 

而改革的方向只有一个字：“稳”。

 

 

所以属于的房地产的时代已经一去不复返了。

 

这些城市的“救市”不过是一场声势浩大的“自救”行动。

 

目的简单概括就是两点：“没钱了”和“保住面子”。

 

首先得明白地方政府的财政收入组成，知乎有位网友解释的非常详细：

 

 

中国经济网报道：“自1994 年分税制改革后，各地土地出让金占地方财政收入的比例，平均至少在50%以上，西部一些城市这一比例甚至达到80%以上”。

 

国有土地出让金成为地方政府“第二财政”收入来源。而“招拍挂”叠加金融杠杆更是让土地价值成倍上涨。

 

特别是新一线城市和二线城市城市，近年随着企业、人口的涌入，土地变得越来越值钱，地方政府也已经习惯了扩张型的发展模式。所以我们也能一次次见证城市的日新月异。

 

而在中央按下“暂停键”后，各大房地产开发商拿地成本和渠道都快速收缩，从银行贷不到款，同时销售端也呈现低迷态势。“地王”的传说一去不复返。

 

保住面子从何说起呢？

 

2022年一季度，商品房销售额的增速下降连续快于销售面积，投资、销售双双持续下滑，房价有持续下行压力。

 

 

人越多，有限的土地越是稀缺资源，所以房价和城市经济发展水平成强正相关。

 

道理大家都懂，那么房价某种程度上就成了衡量一座城市经济发展的指标，地方政府要出政绩，就必须稳住房价。

 

地方政府的里子、面子都与房地产紧密捆绑。

 

当下，中央态度坚决，贸然开闸放水是不可能了，所以地方财政收紧是必然的，只有主动作为才能博一线生机。

 

 

 

但究其“救市”效果，也只是杯水车薪。一线城市不放开、二三线城市稍微松绑，仅凭这小部分“刚需”的消费力还不足以扭转政策性调控的国内市场下行趋势。

 

撑不起国内楼市的“春天”。

 

理性看待美国房地产危机舆论

 

与国内“降准降息”，苦尽甘来的呼声相比，国内对美国房产普遍抱以悲观态度。

 

原因不外乎以下两个方面：

 

需求侧方面

 

美联储新一轮加息缩表，会进一步抑制需求，冷却市场。为应对疫情期间的高通胀，截止到4月14号，三十年期房贷利率创11年新高，首次超过5%。

 

CNBC报道，美国前财政部长萨默斯在18号表示目前10年期与40年期的美债收益率倒挂，一旦突破2.85%的下行趋势线，就会触底反弹，利率将会持续上升。股市和楼市的压力都会增强。

 

供给侧方面

 

1、供应链受阻，建房成本增加，房屋的价格继续上涨。截至3月，已经批准建设但尚未开工的房屋数量创下历史新高。

 

2、房价持续走高，很多人认为房价被高估，有水分。美国房地产服务商Zillow调查发现，美国平均房价超过100万美元的城市增加到480个，是2017年的两倍。

 

 

理性一点分析，这些现象的叠加并不能肯定美国房地产的下行趋势。

 

忽略本质的现象分析是盲目的。

 

美国的房地产市场是一个接近于西方古典经济学中的完全竞争市场。政府起调节而不是决定作用。

 

美联储加息会对市场的需求起一定抑制作用，但房地产市场的走向在没有“金融泡沫”的前提下，还得看供给侧和需求侧的博弈角逐。

 

首先，美国房地产在疫情期间价格飙涨有泡沫吗？是短期还是常态？

 

回顾2008年的次贷危机，全世界人民都心有余悸。美国审批住房贷款的严格程度并没有在疫情期间下降。且美国规定新房不允许卖给投资客。因此想利用金融杠杆炒房的次级投资占比很小。

 

在美国，疫情导致居家办公和逃离城市的“新浪潮”成为生活常态。这也就推动了美国社会中最大的群体“千禧一代”，由租住公寓转向购房住宅的巨大需求。

 

美国哪些城市的房价在上涨？为什么涨？

 

美国的房地产市场也只是少数地区非常火爆。比如德州的奥斯汀、达拉斯、休斯顿，这几个地区确实是近几年房价一路猛涨。

 

如果从国内第一财经给城市评级的五个维度来看（商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性），这些城市的高房价完全有足够的支撑力。

 

像奥斯汀，深受美国高科技企业青睐，当地的税收低廉、友好的政策环境、配套的城市服务吸引了包括特斯拉等一大批科技制造企业迁入。

 

大量新迁入人口势必会争夺当地有限的房产资源，供给缺口过大。而且原材料供应链受阻，人工成本增加，建房成本上涨，供给量又没跟上。

 

真实价格是受供需影响、围绕价值上下波动。供不应求，房价上涨是再正常不过的经济规律。

 

 

就我们得到的市场反馈，现在在奥斯汀房价基本是靠自住业主撑起来的，投资客都没机会进入市场。而在达拉斯，我们贷款买房的客户基本都没戏，现金买房的客户得拼手速、还要加价10%-25%。

 

市场表现是最直观的证据。因此我们要理性看待美国的高房价的“危机”舆论。

 

不是每个地方都在涨，美国房价整体上涨只是被平均的障眼法。

 

上涨的区域背后有人口增长、产业密集、低库存的逻辑支撑。

 

美联储加息会对需求造成一定影响，但是影响是有限的。

 

看世界，带着观点

 

改革求变是一种态度，在中国和美国都是如此。

 

以史为鉴，可以知兴替。

 

“房住不炒”是我国在房地产行业野蛮生长后的转型大势，不可否认从98年住房改革以来，房地产为我国的经济注入了活力，率先打通实体与金融的接口。

 

但是和其他已经逐步转型的实体制造业相同，必须承认低效的“红利期”已经过去了。我们需要在这个市场中摸索出一种更加精细化的盈利模式。

 

而且房地产作为个人、社会最大的资产存在形式，特别是在我国，它的影响力是巨大的。

 

根据Numbeo数据显示，2019年我国的房价收入比高达28.4，高出很多发达国家的水平。日本为13.3，德国为9.4，美国仅为3.7。

 

房地产一旦被哄抬过高，一方面影响居民的正常住房需求，另一方面一旦杠杆过高没人接盘，开发商资金断裂，银行被挤兑，就会出现系统性金融风险。

 

所以国内楼市“回暖复苏”的征兆，对于大多数“刚需”买家是重大利好消息。以后房地产也会慢慢地更趋于理性。

 

但也别着急，摸着石头过河谁都要谨慎小心。

 

可以预见的是：

 

国内房地产投资属性已经被逐渐弱化。想要在房地产投机上再分一杯羹难。

 

而美国房地产具有典型的周期波动规律，目前正处于新周期上涨阶段，在未来还有至少5年的黄金投资时期。

 

哈里森地产周期理论表示：

 

一个完整的房地产周期大概是18年：先是7年上涨，然后可能会发生一个短期下跌，之后经历5年快速上涨和2年疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

 

 

美国房地产目前处于一个新周期的7年上涨阶段末期。

 

 

从2012-2013年就已经开始有抬头的趋势，本来第一个7年增长应该平稳缓慢，但由于“突发”疫情的助长，导致房价的增幅过快，而且将这波上涨的周期拉长。

 

根据哈里森地产周期判断，预计第一阶段上涨还将持续1-2年，然后进入下一阶段，美国房地产市场在未来5-10年内，很大可能性是继续繁荣。

 

结语

 

住房在过去二十年里是压在国内无数老百姓心头的一座大山，明明“衣食住行”中最基本的生存需求却逐渐扭曲成资本谋求暴利的工具。“房住不炒”是我国政府改善民生的决心，也是百姓的心声。

 

而美国的房地产市场已经有200多年的历史。是相对完善成熟的市场。顺应周期和规律性。想通过投资房地产实现资产保值增值的投资者，值得重点关注。而且美国作为移民大国，一直都非常支持和鼓励海外投资。

 

学会审时度势，在适合的土壤播撒种子，才能开出绚烂的花朵。