经济观察网 记者 陈月芹 2024年2月，“泼天的富贵”终于轮到了出险房企。
住建部和金融监管总局1月5日联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，1月26日召开部署会，要求各地于当月底前落地第一批项目名单，协调行政区域内金融机构发放贷款。
“白名单”试图改变近3年来商业银行对房企项目融资的“偏见”，例如只敢给央国企放贷，对出险房企一律避而远之。
截至1月底，26个省份170个城市已将第一批房地产项目“白名单”推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。10余家房企披露了入围“白名单”的项目数量等信息。暂列第一的是融创，已有超90个项目入围；其次是金科股份53个、绿地集团34个、碧桂园超30个……
截至2月4日，商业银行已向27个城市的83个项目发放贷款178.6亿元。
一位国有银行人士和一位商业银行人士分别向经济观察网透露，“白名单”项目贷款利率在4%左右，具体仍需根据项目成色和资产质量来定。
一张申报表
经济观察网获取的《某市房地产项目白名单申报表》显示，各地住建部门要求开发商提交以下资料和数据：项目简介、停工时间、融资需求金额、是否存在土地或在建工程查封、是否已确定一家贷款主办银行并建立贷款资金封闭监管制度、预售资金是否未被抽挪或抽挪的预售资金已被追回等。
房企“项目分类”，申报表上只有两个选择：一是正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障；二是开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡。
“施工状态”也只有两种选择：一是在建施工；二是短期停工，但已制定项目复工计划，有明确施工单位，资金到位能复工建设和交付。
上述表格说明，严重资不抵债、没有还款来源，或长期停工烂尾的项目没有资格进入“白名单”。但是，申报表并不要求房企填写“是否已公开违约”等信息。
截至2月4日，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企。
银行标准：5+3
某头部商业银行一位人士正忙着审核各地分行上报的“白名单”项目，称“银行端压力很大”。各地住建部门将“白名单”项目推送给银行后，须由地方分行把关，“每个城市的行政部门筛查能力参差不齐，在一些能级较低的城市，相关部门可能只有一两个科员或处长在主导‘白名单’的上报和筛选，时间紧、任务重，很难足够了解每个项目的真实情况”。
因此，作为实际放贷的一方，银行必须对项目严格审核。“先让分行报，分行肯定会先‘杀’一轮，总行也会再删减一些项目。”该头部商业银行人士说。
根据住建部和金融监管总局的要求，房地产项目入围“白名单”要满足5个条件：
其一，项目处于在建施工状态，或因缺少建设资金临时停工，但资金到位后可以复工；
其二，项目能够提供融资额度相匹配的抵押物；
其三，已建立贷款资金封闭监管制度；
其四，项目的所有商品房预售所得款项，应当用于有关的工程建设。确保预售款未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；
其五，项目已制订贷款使用计划和项目完工计划。
该头部商业银行人士列举了商业银行最关心的筛选指标：前述5个条件缺一不可。在此基础上，银行还看重三项内容：项目好不好卖、预售资金能否封闭管理、是否有抵押物，指标的重要性依次递减。
有观点认为，“有抵押物的项目，即使不进白名单，也能融到开发贷”。一位出险房企人士表示，出险房企的融资非常艰难，开发贷仅适用于新开盘项目，而存量停工项目，即使有其他资产作抵押，银行也不敢轻易放贷。
前述头部商业银行人士补充，此次，“白名单”明确可用土地、在建工程作抵押，但预售资金是否发生过挪用，是商业银行尤为关心的问题，要么预售款还在项目公司账上，要么预售款只用在付工程款，没有被总部拿走。
其所在银行会严格筛掉那些已销售部分房源但预售资金被挪用的项目，“这类项目是死局，只能争取用保交楼的专项借款，最新的‘白名单’融资更多投向保交楼覆盖不了的项目”。
在银行眼里，没有挪用预售资金的项目是“乖孩子”，而建成后销售前景较好的则归为“好项目”。
如果一个项目从未启动销售，银行如何判断项目预售资金能作好封闭管理？
前述头部商业银行人士介绍，首先，项目上的所有POS机必须用我银行系统的机器；其次，所有按揭款下放后必须进我银行的账户。
不过，他也补充，近两年，各地严查房企和银行挪用预售监管资金，重则入刑，只要住建部门和银保监部门把好关，新项目很难再出现挪用的情况。
有抵押物，是商业银行看重的第三个标准，但并不要求抵押物足值。
房子用银行贷款保证能交付后，卖不卖得好，是最重要的。该头部商业银行人士认为，楼市下行已持续一两年，老百姓不愿意买房的原因，一方面是没钱、没有收入上涨预期等；另一方面是供给侧的开发商爆雷和项目烂尾。而有了城市房地产融资协调机制，把房子建成现房，能打消老百姓买房之后烂尾的顾虑。
如果项目有抵押物，但建成后没人买，资产评估再值钱也是没用的。“只要有抵押物作为保险，满足政府要求的5个条件就能进白名单，且银行放贷的金额是可控的，会根据项目质量来调节。”这位头部商业银行人士补充。
钱，够用就行
入围“白名单”并获准融资后，不意味着商业银行会一次性将款项发放给开发商，上述商业银行人士解释，“放款后，利息要开发商承担，没有必要提前放。项目挖基坑用了多少钱，水泥买了多少钱，每一步都需要开发商提供单据，银行再放款，确保100%用于项目工程建设”。
据经济观察网了解，金融监管总局针对商业银行召开的协调会上，相关负责人也明确表示，“银行应按照自己的逻辑去做（白名单贷款）”。
“监管部门要求银行必须做，但没有要求必须做哪一个。如果全国上报了数千个项目，银行一个也看不上，那就是这个银行的问题。”前述商业银行人士直言，银行挑选资质最好的几十个项目发放贷款，就可以交差了，如果现在不主动做，后续又不得不做时，就只能捡“破烂”。
因此，银行选择先下手为强，项目先到先得，建议开发商及早申报。
“白名单”的温差
不同处境的房企，感受到的“白名单”利好有温差。
前述头部商业银行人士将房企分成三类：
一类是稳健的央企、国企，不愁保交楼资金不足，有些头部央企的综合融资成本甚至在3%左右，没有必要参与“白名单”。
“公司在保交楼资金上没有困难，内部也不太关心（白名单），但可能会配合合作方对合作项目进行申报。”一家央企人士称。
第二类是尚未出险的民企或混合所有制房企，如龙湖、万科等，销售前景好的项目，自己都会拿钱去建。借“白名单”的钱，每一笔收支都要受到住建部门和银行的监管，且这些钱无法给总部带来增量现金流，钱也不能用来还债，意义不大。
有些开发商还有名声方面的考量，入围“白名单”释放出了部分项目资金困难的信号，或者可能被外界归类为接近出险的房企，所以，他们尽量不和出险房企凑热闹。
据重庆住建委的信息，包含万科智慧谷在内的314个项目入围“白名单”。一位接近万科的人士对经济观察网表示，万科并未参与申报“白名单”，万科智慧谷已于两年前卖掉了，项目名称还没更新。
第三类是已出险房企。其手上有一批优质项目，苦于没有钱建设，有新增融资注入，既有利于减少总部对工程款的支出，还获得了地方政府和银行的信用背书——这个项目有钱建到交房，让购房者敢来买房了。
此外，已出险房企短期内几乎放弃还公开债，其压力主要是保交楼，“白名单”是值得欢呼雀跃的利好。
实际上，监管部门设定了满足房企融资需求的多层次机制，例如出险房企可申请保交楼专项借款，利率仅1.5%左右；“白名单”项目融资用于更广范围的项目工程建设，但不会给开发商带来增量资金；而经营性物业贷款是可用于偿还集团层面的存量贷款和公开债，是真正可用于救企业的资金。
一家总部在上海的出险房企人士透露，公司有十余个项目入围“白名单”，部分项目已获得银行批复的融资方案，但尚未收到放款，“我们和银行协商后，获批的金额不多，例如一个项目大致在几千万到五六亿的区间。我们只要求能把项目盘活就够了”。
毕竟，对开发商而言，这笔“白名单”融资只能用在项目建设，多申请反而增加融资成本。该房企人士直言，“白名单”的导向是救市场优先于救企业。只要购房者敢去买房，市场好起来，企业才能活。
