最近看到一组数据，让我隐隐感到一些不安。花了一些时间，找了一些资料，然后把内容串起来，进行了一些思考，分享给大家。仅供参考。
1，买不起的美国梦
如下图所示，短短10多年，美国首次购房者的年龄从30岁飙升到40岁。最近5年，再次加速，从35岁上升到40岁。
另外，过去1年，首次购房者仅占购房总数的21%，创历史新低。
与此同时，回头客的平均年龄达到了历史性的62岁，他们的首付中位数达到了23%，这是2003年以来的最高水平。
为什么呢？年轻人变了？现在就喜欢流浪？
有些人可能觉得，这个房价收入比，相比较中国，还差一点。
其实，完全不一样，美国的房价相当于首付，然后每年支付1-3%的房地产税，持有成本更高。所以，两个国家的房价不能简单对比。
更重要的是，不仅仅是房价达到了08年的水平，贷款利率也是如此，30年期房贷利率超过6%。
这个数据，说明了什么问题呢？
说明美国的财富越来越向头部的老人开始集中，年轻人遇到的机会越来越少，承担消费的能力正变得越来越弱，一句话，贫富差距正在拉大。
有人可能会用下面的数据来反驳，即1981-2025年，美国人口年龄中位数从30上升到40岁，似乎对应着购房年龄的上升。
但，问题在于，首次购房人年龄，是在最近几年加速增长的，和美国年龄中位数上涨的节奏是不太一样的，这个结论是站不住脚的。
下面这张图，或许更能说明问题，它显示了过去几年美国的现状。蓝色的线是密西根大学消费者信心指数，而红色的线是标普500。一边是富人财富持续增长，一边是普通人越来越难熬。最近，特朗普上台，“民主社会主义者”当选纽约市长，都是这种情况的反映。
过去几年的好日子，似乎让很多人忘了，美国人头上除了迭创新高的股市之外，还有另一个潜在的地产危机。
2020年以后，美国地产价格飙升超过50%，如今，也一直没有下来，而且考虑到比2019年更高的房贷利率，美国人的实际购房成本比预料中的高得多。
数据显示，如今美国购房者需要将家庭收入的38.6%用于支付抵押贷款费用。这个比值也仅次于1980年大滞胀时期，处于历史高位。
另外，美国和中国不一样，房地产税非常普遍，当房价上升50%以后，每年的房产税也会因此增长，美国人的地产持有成本也在上升。
不过，相比较住房，美国的商业地产更加危险。因为疫情之后，居家办公的情况越来越多，需求开始减少。
根据资产分析公司Trepp的数据，今年10月份，美国办公楼CMBS的违约率已飙升至11.8%。这一数字不仅是历史最高水平，且已超过2008年全球金融危机时10.7%的峰值。
我们不得不认真的去思考一个问题：美国的地产真的没有问题吗？会不会成为另一个潜在的雷区呢？
2，地产的核心不是需求，而是收入
关于美国地产的问题，并没有一致性预期，双方的争议还不少。
悲观者，的确找到一系列信号，我们上面提到的这些，基本上都可以看作是美国地产危机的信号。
然而，乐观者认为，现在美国的情况和2008年截然不同，2008年那次出问题，是因为银行乱放贷，谁都能借钱买房。2006年的时候，全美有三分之一贷款是“无收入证明贷款”。
现在的情况截然不同，目前次级贷款比例只有1.2%，贷款人的平均信用评分715，中位数甚至达到772，也就是说购房者的支付能力很好，不会出现坏账。
但，更重要的是，很多人认为美国目前的人口比较少，相对于美国的居住环境和空间，人口远远没有满足，因而地产需求远远没有释放。
Zillow°分析显示美国住房短缺仍达470万套的历史峰值，当前的库存量还不够，这种刚性缺口成为房价长期上涨的根本动力。
这个数据的问题在于，房地产的有效需求和潜在需求不是一回事儿。潜在需求来看，印度的地产需求远高于美国，这能说印度的地产就很安全吗？
关于房地产，最核心的事情，永远都不是需求，而是收入。更高的收入，才能支撑起更高的房价，这与供需没有直接关系。
因为需求永远是满足不了的，满足了小房子，有大房子的需求，满足了有房的需求，还有豪华房产的需求，便利房产的需求等等，需求永远是没有底的。
地产的本质不是地产，而是背后所包含的收入。房子的建筑成本，其实没那么高，更多的是金融附加值。
比如，中国的地产，背后所包含的是基建以及基建所带来的收入。因为地产价格50%以上都被政府收走了，用于开发对应的基础设施，表现为城投债。一旦经济不行，无法满足对应的投资回报，城投债务危机就爆发了。
那么，美国地产的根基，在于美国民众的收入，根植于美元与科技霸权带来的资产回报率。美国也有大规模的资产与科技投资，如果这些技术投入未达到预期成果，或者是原有的技术壁垒被竞争对手攻破，收入骤降，就会表现为收入锐减，到时候地产作为资产载体的地产就是债务危机的外显。
3，一切都要回到中美科技战这一原点
资产价格与经济的关系很奇妙，资产价格的确可以短期脱离经济而存在，形成一定的泡沫，但从长期来看，一定是回归于经济的。双方的关系，有点类似于价格与价值的关系，短期波动，长期回归。
短期资产价格取决于资本的预期，与流动性的偏好。流动性越好，资产价格越高，对未来越乐观，估值越高，资产价格也就越高。
可是，到最后如果无法带来足够的收入，居民就会因为现金流短缺的缘故，开始抛售资产。比如，老百姓无法负担高价房，就会选择卖掉，选择租房住，或者是选择一个更小面积的房子。
一旦抛售开始，很容易形成通缩循环，越卖价格越低，价格越低，需要的抵押越多，人们越不愿意购买。
如今的美国房价，很大程度是由美国政府支撑的。如下图所示，2008年之后，美国家庭部门的杠杆率大幅下滑，企业杠杆率略有提升，而政府的杠杆率则大幅提升。相当于，美国社会的债务从居民转移到了政府。
美国政府通过减税等方式，提高了美国居民的收入水平，从而支撑了美国居民的开支。代价就是美国财政赤字的扩张，以及随之而来美国政府债务的迅速膨胀。
只要美国政府维持这样的开支，美国老百姓的收入保持住，再加上最近这些年美国住房贷款审批较为严格，居民承担的杠杆率相对较低，出现2007年那种次贷危机的可能性比较小。
现在债务的压力主要在美国政府，政府债务更多会以汇率的形式表现出来。当美国政府债务持续上升，财政赤字持续增长，债务风险上升，美债需求就会减少，美元就会贬值。想要不贬值，就得提供更高的风险溢价，也就是支付更高的利率。
但，这种方法短期可以保证美元的相对稳定，可更高的利息负担会进一步增加美国的财政赤字问题。而美国政府本身只是一个服务机构，无法产生现金流，最后只能印钞解决债务问题，利滚利，债务雪球越滚越大，最后还是免不了贬值，通胀就会席卷而来。这也是为什么黄金大涨的原因，因为黄金是通胀最灵敏的指标。
怎么才能够不贬值呢？自然是维持住高利润，或者是抢占下一个科技高潮。在科技大战的胜负没有出现之前，杠杆是不会停的。
最近几年，美国用行政的手法，限制了中国获得一些高科技产品的能力，比如光刻机，因此放缓了中国进攻美国芯片产业的速度，这部分利润得以保留。但，凡事有利有弊，突破不过是时间问题，一旦突破了，将会是更大规模和范围的替代。
所以，不管是股市还是楼市，一切问题的根源，最终都要回归到中美科技大战的胜负上来。胜了，一切都好说，败了，现在积累的这些潜在的问题，都会爆掉。
