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地产知识：如何计算在美国持有一套房子的成本？

（本报讯）在美国买房后，大家最为关注的另一个问题是：每年我要为自己的房子支付多少钱，有哪些费用是必不可少的？

房产税 (Property Tax)

在美国，房产和土地都是私有的，房主享有永久产权，但每年需要缴纳一定的房产税。这些税款并非由美国联邦政府或州政府收取，而是由地方政府、郡政府和学区收取。这些税款主要用于提供居民所在地区的治安、消防、教育等公共服务。

美国房产税是如何计算的？

美国的房产税是根据房屋的政府评估价来计算的，而不是按照房屋成交价来计算，这与许多人的想法不同。

地方政府会聘请专业的评估员，根据周边类似房屋的价格、房屋面积、房龄、地段等因素，公正地评估区域内每栋房屋的价值。一般来说，政府的评估价会低于市场成交价。同时，地方政府会确定下一年的财政预算，减去其他政府收入，来决定需要征收的房产税。然后，这个数字会除以当地房产的总评估价值，得出房产税率。

美国房产税率大概是多少？

美国的房产税率通常在1%到3%之间变动。对于中国投资者来说，他们比较偏爱的一些州的平均房产税率为加州的0.81%，佛罗里达州的1.10%，纽约州的1.58%，德克萨斯州的1.93%，以及华盛顿州的0.57%。全美平均房产税率中，夏威夷州最低，仅为0.28%，而新泽西州最高，达到了2.29%。

房屋保险 (Homeowner Insurance)

对于贷款买家来说，银行会要求卖家在过户前必须买房屋保险。而对于现金买家来说，法律并不强制购买，但一般房主都会购买房屋保险，遇到意外或灾害的时候可以在经济上得到补偿。

屋主保险的价格根据房屋状况，保险公司的不同，从几百到几万美元都有，一般的房屋一年保险费大概在300-1000美元之间。

美国的房屋保险大致分为财产险 (Property Coverage) 和责任险 (Liability Coverage) 两大项：

房屋主体 (Dwelling)

其他建筑物 (Other Structure) 保房屋主体以外的建筑物，像车库，工具间等。通常占主保险的10%。

私人财物 (Personal Property) 保房屋内所有个人财产，像家具，家电，衣物等。投资房可以不用保私人财务，租客会为自己购买租户保险。

修复期生活开支 (Loss of Use) 因房屋损坏而无法居住，这项可覆盖房屋维修期间的额外生活开销，例如酒店住宿等，通常上限为主保险的20%。

个人责任 (Personal Liability) 如果有人在房屋内发生意外，例如家中客人从台阶上摔倒并起诉了你，这项可以保此类意外所产生的赔偿费用。

医疗责任 (Medical Payment) 房屋可能导致他人受伤而产生的医药费是需要赔偿的，比如你可能需要赔偿那位在你的楼梯上摔倒并受伤的客人的医药费。

物业管理费 (HOA Fee)

HOA 是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写，很多人习惯将 HOA Fee 称为物业管理费。美国的 HOA fee 主要针对联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 这样产权不包括外墙的房产。房主每个月需要交一笔物业管理费用 (HOA Fee)，这些钱会进入到一个公共账户，用于维护社区的公共区域。

物业管理费 (HOA Fee) 包含了哪些项目？

维护社区秩序

控制社区噪音，管理停车，负责小区内的安保。

公共服务 (City Services)

收集并处理社区垃圾，交公共区域的水电费。

维护社区环境 (Maintenance)

清扫公共区域，修剪草坪，防治害虫等，经常下雪的地区HOA还会负责除雪。

管理公共设施 (Amentities)

管理社区内的游泳池，健身房，网球场，电梯等设施。

保险 (Insurance)

HOA通常负责公共区域的保险，比如火险。因为联排别墅和公寓的外墙相连，一家着火可能会波及其他房主，所以火险一般由HOA统一购买，而公寓保险中通常不包括外墙和公共区域。

有些HOA费用可能包含税费、电费、暖气费和水费，而有些可能包含的项目较少。每个社区的情况各异，费用也有所不同，一般在200-400美元左右，也可能高达1000美元，独栋别墅则不需要交HOA费。

维护和维修 (Maintainence and Repair)

美国的独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常维护就需要房主自己打理。

a. 草坪维护 (Lawn Care) 在美国，超过一半的家庭都拥有除草机，价格在200到300美元之间。根据草坪的大小，费用也会有所不同，一般每月大约需要支付100美元左右。

b. 除雪 (Snow Removal) 每次除雪在400到800美元之间。

c. 物业账单 (Utilities) 水费：大约50-100美元；电费：大约120美元；垃圾清理：大约20-30美元。

地产知识：如何计算在美国持有一套房子的成本？

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