在美国买房，房产税总是人们问得最多的问题。房产税如何计算？受什么因素影响？美国房产税制度具体是怎样的？买房后有什么税收优惠政策？今天这篇文章将让你了解关于美国房产税务你需要知道的所有知识。
如何计算房产税？
全美50个州都征收房产税，且每一个州的税率都是不同的，基本都在0.2%-2.5%的区间。不只是每个州的税率不同，甚至细分到每个县、每个区域都不一样。
房产税是地方政府的主要收入来源，具体是由区政府、市政府和学区综合决定。与联邦政府以及州政府没有太大关联，这也解释了为什么一个州里不同区域的税率有差别。我们在往期文章里讲到过，区别于中国的学区是隶属教育局与政府相关联，美国学区是独立于政府的，它的税收也具有自主性。所以位于不同学区的房子，它的税率也不一样，这也是为什么往往好学区的税率更高。
许多人认为房产税是基于成交价或是市场价值（market value）来计算的，其实不然。房产税是基于征税价值(assessed value)，这是政府对于房屋的估值，通常政府估价会相较于市场价偏低。所以当我们在计算房产税的时候，这个征税价值并不等同于市场价值或其最终成交价，它是一个独立的价值存在。
美国房产税制度与用途
房产税的征收主体为地方政府，也是州以下地方政府最重要的收入来源，房地产税收大约占到地方政府总财政收入的60%以上。而税收的支出大部分用于当地的环境建设、教育、道路建设、治安等公共服务。其中用于公立教育的费用大约占据了总税收的一半。
房产税的优惠政策
在每年报税的时候，美国税务居民可以抵扣房产税和房贷利息。算在列举抵扣（itemized deduction）里的房产税抵税的上限是每年一万美金。不过可以用来减抵的房产税只能是自住房或第二住宅的房产税，不适用于投资房。
其中自住房的贷款利息抵税额度最高是75万美金贷款额所产生的相应贷款利息。对于经常买卖房产的人士，可以考虑利用1031延税法合理避税。详情请查看往期1031延税文章。
投资房如何抵减？
如果您有投资出租屋，可以从以下几点抵减收益：
1. 房产税
2. 贷款利息、点费
3. 房屋保险
4. 维修，保养
5. 如果聘请经纪人或者管理公司打理房屋所产生的管理费
6. 出租时聘用经纪人支付的佣金
7. 广告费用（出租时的宣传费用等）
8. 以及其他用于出租房的维护，管理和推广的合理支出。
如何利用房屋折旧？
尽管税法没有强制要求，出租房产大都会选择折旧。根据税法，无论每年报税时是否选择扣减折旧费来抵减收入，在出售出租房产时，都要将累计过的或是可以累计的折旧费返加回到总收益中去计算税费。
简单来讲，如果屋主选择不折旧，不但在出租过程中没有享受税务抵扣，在房产出售时，“累计折旧”的金额都要被加回到收益中并被税（1250 property depreciation recapture tax）。需要注意的是出租房产的折旧年限为27.5年且土地部分不可折旧。
