《非理性繁荣》，这本书在历史上的地位极高。作者席勒教授，在今年5月说，美国房价很高了，有点类似2003年的情形，随后两年开始逐渐下跌，最终在2008年金融危机前后崩盘。
席勒教授，就是发明席勒市盈率的大人物，是诺贝尔经济学奖得主，耶鲁大学经济学教授。他将普通市盈率进行了周期性调整——分母的每股盈利不用上一年度的盈利算，而是用近10年的平均盈利，而且还要剔除通胀，来更真实的反映市场估值情况。他当时分析认为2018年美国股市达到了次高点的32倍市盈率，并预测了之后的美国股市崩盘。
他还将美国房价从1890年开始做成了一个指数图，见下图。
有几点结论：
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在美国百多年房价回顾中，上涨的年份95，下跌的年份28，可见房价多数时间是上涨的。他是一个长期看上涨的资产，所以和股票、债券、商品一样，是可以作为资产配置组合的资产。
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最大的下跌幅度分别是：1929年的大萧条，跌了26%，还有就是2008年的次贷危机，跌了33%。看上去，能让房子跌的，只有世界大战和金融危机。
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100年中，上涨的幅度为年均3.07%，而美国通胀平均是2.82%，也就是说，买美国房子可以跑赢通胀。
在前美联储主席，格林斯潘和伯南克，自己的书中：《繁荣与衰退》和《金融的本质》，都指出：
他们认为美国的次贷危机，并不完全是房价惹的祸，也不是他们加息不力，而是因为监管不力。尤其是，多部门协同监管不力，让不该贷款的人贷款，还做了衍生产品，裹挟了金融的全系统。
所以，小编觉得，未来几年，在美联储大放水下，通胀预期存在下，美国房价还将继续上涨，类似之前崩的可能性是极低的——只要美国监管可以守住房贷标准这一底线。
如同中国一样，把买卖双方都冻住，让时间去解决，让收入增长慢慢消化高房价。
回过头来看中国的房地产也一样。如果房价可以回到2015年，下跌3成，相信很多人都会心动出手了。
