为什么说，”在菲律宾买房，绝对不要碰期房”？_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

之前冲浪的时候，我看到一位菲律宾房产的投资人说，“绝对不要买期房”，并且diss了其他买期房的。

其实我挺无语的。

这个就像是买了茅台股票的，痛骂买五粮液的是傻逼。

就离谱。

都在同一片市场沉浮，说开了都是一条绳上的蚂蚱，还互相攻击起来了？

既然有争议，那我们就来解决一下。

这篇文章会从期房、现房对比，分析各自的优劣势。

或许我不能告诉你究竟是买现房、还是期房，但是你可以判断出更适合自己投资的是哪一个。

先上个目录

1、期房和现房的区别
2、期房 VS 现房
3、期房 VS 现房的各自利弊

结尾有大彩蛋，不要错过哦～

1、期房和现房的区别

在分析之前，常规地介绍下期房和现房。

期房（pre selling），就是还处于建设期的房子，还不能入住。

期房又叫楼花，通常说的炒楼花，就是投资期房。

现房（RFO），是已经盖好了、可以直接入住的房子。

在菲律宾的一手房产市场，主流形式就是期房，现房只有小部分。

菲律宾的期房如此火爆，主要有两个原因：

① 菲律宾的建设期比较长，一般都在4～6年不等

从开发商的角度，他们是希望加快回款时间的。但是一个楼盘要6年才回款，太慢了。而卖期房就能完美解决这个问题。

同样的道理也适用于中国，即使盖楼已经有了“中国速度”的美誉，中国开发商也大多采用期房的销售方式。

② 菲律宾的期房可以转卖

菲律宾的期房和国内的最大区别就是，菲律宾的期房在房子修好交付之前，是可以进行二手交易的。

也就是说，你从开发商那里买了期房，在交付前，房子是可以被转卖给别人的。但是期房的转卖，在国内是被禁止的。

期房的流通性在法律端口得到保证，再加上建设期这么长，期房的二手交易也就开始活跃起来。

2、期房 VS 现房

我们一项一项来说。

【房价】打分：现房 < 期房

同样的地段、同样的品质，期房是要比现房单价贵的。

原因很简单，现房的价格反映的是今天的房价，期房的价格反映的是未来6年后的房价。

如果市场觉得6年后的房价会涨，那么现在的期房价格就自然比现房的价格高。

我们打个比方吧。

一个刚下的笨鸡蛋今天卖1块钱（现房），但是你今天不想吃这个鸡蛋，希望一个礼拜后再吃，那你可以先付钱预定一周后的新鲜鸡蛋（期房）。

市场认为笨鸡蛋的价格是会涨的。

那么你想要预定一周后的鸡蛋，今天要付的钱就要超过1元。

说到这里，你肯定就纳闷了，买东西肯定要买便宜的，既然现房便宜，那干嘛还买期房啊。

这就涉及到我们要说的第二点。

【付款方式】打分：期房 > 现房

毕竟什么好处都不能给一个人占了不是，所以比较便宜的现房，在付款方式上就面临它的弱点 —— 现房要求付全款。

但是期房就不一样了，虽然总价贵一点，但是付款的时候可以分期呀。

这里再举个例子。

比如你买衣服，有两个付款方式可供选择

① 给你打折，但是要求付全款
② 不能打折，但是可以分期付

资金足够的，可以付全款；资金不富裕的，可以分期买。

我们再来看看期房的分期是这么算的。

期房付款有三个阶段 首付 + 月供 + 尾款。

首付一般来说在 0～5%，有些开发商要的比较狠，20%也有，比如阿亚拉。

月供一般是房子总价的20%、30%左右，分4～6年，以每个月月供的形式，付给开发商。

尾款一般是房子总价的60～70%，在房子交付的时候，一次性支付给开发商。

【起投资金】打分期房 > 现房

期房的起投资金，就是首付和前期一些费用，基本在5万左右。接下来6年间的月供，大约是3K人民币。

现房，因为要求全款支付，所以至少需要50万人民币才能买一套房子。

**【*贷款】**

关于贷款，这个点要单独说说。

在我心里，就贷款而言，是期房优于现房的。

首先，期房申请是有优势的，可以在交房前一年到半年就开始申请。

如果你买现房，想要申请贷款，就要再等几个月才能拿到批复，还着急忙慌的。

【时间成本】期房 < 现房

期房要等至少4年后，才能收房开始收租。

现房只要付完钱，就能立马开始找租客收租金。

对于急着想要拿到租金的包租婆们，这个点是很诱人的。

【资金使用效率】期房 > 现房

期房的杠杆比较高，把房子的金融属性，发挥到最大。

同样的50万，期房能买5套，现房只能买1套。

在不考虑尾款的情况下，期房的收益率是现房的至少3倍。

来，举个例子。

假设，一套房子涨5万。

50万买一套现房，能赚5万，收益率10%。

同样的资金，能买5套期房，那么就能赚25万，收益率50%。

杠杆的魅力。

3、期房 VS 现房，各自的利弊

三师姐在期房和现房两者中，是没有偏好的。

但是两者确实有自己的优缺点，建议大家根据自己的投资偏好和实际情况，判断买哪种。

这里我想要再说2个点。

① 烂尾

这个点是很多人被期房劝退的主要原因。

其实烂尾的风险，是可控的。

在菲律宾，前十大开发商掌握了大部分的房地产市场，背后都是菲律宾实力强大的财团、甚至是百年家族企业，从银行、商场、餐饮、到日常水电等，都有涉足。

资金链足够强大，烂尾就不太可能发生。

在目前为止，还没有听说过哪个在菲律宾排名前10的开发商有烂尾的项目。

所以，我并不认为烂尾是期房的缺点。只要选好楼盘，就能大概率避开风险。

至于怎么选好楼盘，这个里面的学问就大了，建议咨询专业人士。

② 期房的价格太贵

有人说，期房的在售价格里涵盖了太多的未来溢价。

也就是说，未来房价的涨幅，全部被算到了期房的价格里。这样的话，期房价格上涨就有限，甚至有泡沫。

这个点，我不认为市场上有谁能弄清楚，马尼拉的期房价格到底有没有到顶，泡沫到底有多少。

毕竟，有专家一直说静安的房价有泡沫，建议快抛售，但是静安的房子一路涨到现在。

从投资逻辑来看，菲律宾的房地产市场离饱和还早。

长期看经济：菲律宾的人均GDP正处于3000 ～8000美金，是房价上涨的黄金期。

中期看土地：马尼拉只有1/10上海的面积，人口密度是上海的10倍，香港的5.9倍。

长期看人口：马尼拉人口2400万，国家人口1.07亿，人口中位数年纪是24岁，人口多、密、年轻。

马尼拉现在的住房缺口高达500万套以上，按现在每年5万套的交付速度，至少需要100年，才能满足住房需求。

这些都是宏观的、真实数据。

再看市场参与者 —— 开发商。

菲律宾的开发商因为住房供不应求的现状，所以在房地产市场中是处于主导地位的。可以说，他们掌握定价权。

即使是在交易量下降的疫情期间，开发商也没有降低房价，甚至还提价，新开的楼盘价格也是一路飙升。

开发商也不傻，不会干蠢事。那开发商持续提价的原因是什么？

因为他们对马尼拉房地产市场的了解，可以说是超过市场上的任何人，他们深知马尼拉房产的未来价值，所以即使在疫情期间，他们依然有底气涨价。

马尼拉房价有没有到头，有没有泡沫，我不知道，但是不管是从宏观还是微观来看，我认为马尼拉房产市场的潜力还很强。

马尼拉房产的投资逻辑，可以看看这篇。

至于大家担心期房价格太贵，这个担心不无道理，毕竟这个涉及到了投资成本，只有尽量压低成本，才能获得更多的收益。

怎么找到便宜的、好开发商的楼盘，这个是个技术活。

总的来说，我还是建议大家找对组织，跟对人才能买对房。

为什么说，”在菲律宾买房，绝对不要碰期房”？

1、期房和现房的区别

② 菲律宾的期房可以转卖

2、期房 VS 现房

【房价】打分：现房 < 期房

【付款方式】打分：期房 > 现房

【起投资金】打分期房 > 现房

**【*贷款】**

【时间成本】期房 < 现房

【资金使用效率】期房 > 现房

3、期房 VS 现房，各自的利弊

① 烂尾

② 期房的价格太贵

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为什么说，”在菲律宾买房，绝对不要碰期房”？

1、 期房和现房的区别

② 菲律宾的期房可以转卖

2、期房 VS 现房

【房价】打分：现房 < 期房

【付款方式】打分：期房 > 现房

【起投资金】打分 期房 > 现房

【*贷款 】

【时间成本】期房 < 现房

【资金使用效率】期房 > 现房

3、期房 VS 现房，各自的利弊

① 烂尾

② 期房的价格太贵

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