普华永道最新报告：《2022年美国房地产市场新兴趋势》_美国新闻网-美国华文媒体融合平台-旅美华人的精神家园

最近，美国普华永道联合美国城市土地协会（Urban Land Institute），发布了2022年的房地产《Emerging Trends in Real Estate® 2022》。

该报告调研了全美近1000名房地产相关资深人士，行业覆盖了房地产私募基金、咨询公司、银行、开发商、建筑公司、上市REITs、房地产科技公司等，是一份在业内极具参考意义的房地产趋势研究报告。

美国房地产行业正在“起死回生”

本报告有五个关键主题：

1️⃣ESG和气候变化：极端气候变化冲击房地产业

毁灭性的野火、创纪录的高温和干旱困扰着美国西部。大规模洪水淹没了纽约市、路易斯安那州和全球其他地方，包括中国和欧洲部分地区。一份联合国气候变化报告得出的结论是，各国必须立即采取行动，以拯救地球免受更严重的天气灾害的影响。

这对房地产行业意味着什么？可以说房地产是温室气体和全球变暖的最大贡献者，建筑占全球能源使用和碳排放量的 40% 以上。气候变化是一个棘手的问题，房地产行业处于帮助减少影响和提高对环境风险的抵御能力的理想位置。

2️⃣未来的工作趋势：在家办公（WFH）革命对房地产的影响

长期以来，作为商业房地产投资组合的基石，与疫情前的交易量相比，办公楼行业的销售交易量下降幅度最大。许多主要投资者持观望态度或减少了对办公资产的持有。

许多雇主现在提供永久性的远程工作安排，这意味着大多数雇主将来可能需要为每个员工租用更少的空间。租户偏好也将推动变化，现在许多人会被新建筑所吸引，这些建筑拥有更好的通风系统、灵活的平面图和非接触式系统等现代设施。

3️⃣交易和投资者资本：房地产资本将何去何从？

国内外的投资现金正在涌入美国房地产市场。有几个因素推动了这种需求，包括低利率和相对于风险的有吸引力的回报。买家们正在抢购工业资产和住房，无论是单户还是多户，这一趋势十年来从未动摇。

4️⃣PropTech和数字化转型：房地产科技的兴起

疫情使房地产科技 (proptech) 行业的创新成为焦点，你可以进行3D自助式虚拟房屋参观或通过机器人获得常见问题解答。租户现在要求在健康和ESG 相关指标方面进行更多沟通和透明度。在某些物业中，有关空气和水质的数据会通过应用程序或大堂显示器与租户共享。

Proptech应用创新思维来帮助推动正确的房产业务成果，并使用数据、自动化和分析来更好地设计空间并确保更高的安全性。

5️⃣新冠疫情将如何塑造未来十年的房地产

疫情将以我们无法想象的方式塑造未来十年。仅在一年半的时间里，房地产的趋势就加速了，许多人认为这要数年时间才能发挥出来。

许多希望工作人员回到办公桌前的雇主需要提高设施的健康和安全标准，以提供社交距离和其他防疫措施。随着办公室的发展，依赖办公室工作人员光顾的酒店、餐馆和其他企业也在发展。

租户需求仍在增加，全国大部分地区的租金又回到了创纪录的水平。疫情加速了零售房地产行业的下滑，门店关闭和空置率上升。除了杂货店、一元店和家居装修零售商，这些商店都在碰蓬勃发展中。而一些写字楼，根据位置以及建筑物是否具有灵活的布局和更好的通风系统，结果大不相同。

旅游业也正在复苏中，位于人口密集中心的酒店会受益，但是，国际旅游可能很多年都不会恢复到疫情之前的水平。这对酒店、奢侈品零售和高档餐饮造成巨大的影响。

2022年美国房地产最值得留意的都会区

今年排名靠前的房地产市场都位于发展较快的南部和西部地区，并且远离沿海地区，主要得益于逐渐增加的人口流动性，也得益于南部城市近年来持续增长的商业投资和适宜人居的生活环境。

评分最高的两个都市区纳什维尔和罗利/达勒姆的人口均不到250万，但它们正在爆炸性地增长。即使在疫情中，它们也表现出令人印象深刻的经济持久力。他们比其他城市更快地恢复在经济低迷时期失去的工作岗位。到2021年底，凤凰城、夏洛特和纳什维尔等城市预计将恢复几乎所有失去的工作岗位。

与此同时，多年来在榜单上占据主导地位的大城市现在正在下滑。几个昂贵的城市，包括洛杉矶、旧金山和华盛顿特区，都未能进入前10名。旧金山和曼哈顿等传统投资者最爱的评级正在下滑，因为高昂的生活成本。西雅图是2018年来最后一个上榜的大型或沿海都市区。

此份报告一共分析了全美80个主要地区，并总结了2022年美国房地产最值得留意的都会区排名的前十名：

纳什维尔
北卡罗来纳的罗利-达勒姆
亚利桑那州的凤凰城
得克萨斯州的奥斯汀
佛罗里达州的坦帕-圣彼得堡
北卡的夏洛特
得克萨斯州的达拉斯-沃斯堡
佐治亚洲的亚特兰大
华盛顿州的西雅图
传统的东北部领尖城市波士顿

报告中的80个城市被分为四组，表现最好城市排在第一组，被称为Magnets，即磁铁区域。

磁铁区域是指在人口和就业方面增长速度高于全国平均水平的城市，未来发展前景最好的城市，吸引着全美范围内的人口流入及公司迁入，这些地区也在疫情中最快复苏，并保持中长期的增长预期、住房建设前景、可负担性、就业前景各方面综合实力最强。

现今新冠疫情塑造的新工作模式推动了主要人口变动。远程办工因而成为创造就业机会、专才吸纳，外来投资、企业搬迁的关键，磁铁区域亦使成为投资者和房屋建筑商的首选市场。报告还预计这些地区到年底将恢复所有流失的就业岗位，而美国整体就业人口仍比疫情前少近2%。

在磁铁区域中，还分为三组，Super Sun Belt、18-Hour Cities、Supernovas。

Super Sun Belt即超级阳光带，主要有达拉斯/沃兹堡和亚特兰大，凤凰城和坦帕，是人口超过5个millions以上的超大都会。意味着城市圈规模和人口庞大且多元化，是经济发展重地，且会持续吸引产业发展，对于企业或居民来说这里房价低，仍可负担得起。超级阳光带的城市在2021年和2022年创造更多的就业机会和更多人口流入。

18-Hour Cities组主要由夏洛特、丹佛、圣地亚哥等。这一经典新兴趋势类别中的大都市地区在疫情衰退期间表现相对较好，这证明了它们的持久吸引力。随着时间的推移，这些中等城市越来越负担不起，部分原因是来自移民带来的价格压力，但这些中等城市仍在继续吸引移民。

Supernovas组有奥斯汀，纳什维尔等；这几个城市都是在1-2个Millions人口的中小规模城市。但是爆发增长，未来将会持续耀眼夺目。

除了磁铁区以外的市场被分为了以下三个大类：The Establishment（成熟市场）, Niche市场（小而美市场）以及Backbone Markets（骨干市场）。

The Establishment（成熟市场）有波士顿、芝加哥、洛杉矶、纽约、加州湾区及华盛顿DC是较为成熟的市场。

Niche市场（小而美市场）略次于磁铁区，但也有经济稳步增长，比如旅游、展会、养老或者度假屋领域极具优势。例如奥兰多，孟菲斯，拉斯维加斯，新奥尔良。

Backbone Markets（骨干市场）主要有萨克拉门托，辛辛那提，克利夫兰，密尔沃基等，代表发展较缓，房产及经商成本也较低的地区。

从具体物业类别，
来看2022房地产市场

从具体的物业类别来看，受访者普遍认为工业/物流地产将在2022年继续扮演领头羊的角色；其次是独栋屋租赁和长租公寓，其表现有望超过今年；写字楼可能因“WFH居家办公”进一步分化，医疗项目会更有优势；零售物业和酒店在中短期内会继续承压。

1️⃣工业/物流地产

工业/物流地产租赁市场的需要依旧强劲。居民由线下转为线上消费是近些年工业/物流地产需求的核心推动力，疫情更是加速了这趋势。

工业/物流地产的供应与需求

电商渗透率不断上升，厂商为了控制供应风险，选择租用更多仓库。项目开发也愈发活跃，据统计，仅2021年2季度新动工面积就达到了9900平方英尺，创下历史新高。

展望2022年，工业/物流地产的表现预计仍将维持强劲的势头，受访对象普遍表示工业地产将成为2021~2025年期间表现最好的物业类别，并且接近70%的人表示将继续收购或者持有工业地产。

受访者认为工业/物流地产的投资趋势

2️⃣长租公寓

全美长租公寓市场在过去的数十年里的表现一直出色且稳健。这都得益于租赁群体占比大的人口结构、有限的供应和源源不断的资本流入。

美国超过1/3的人口都选择租房。据2020年的人口统计数据，全美长租公寓市场容纳了4400万个家庭、近1.1亿美国人，创造了1750万个就业岗位，每年创收3.4万亿美元。

随着疫苗和就业的利好消息，美国长租公寓市场需求迎来了爆发。截止2021年3季度，出租率环比提升了1个百分点至97.3%；有效租金环比2季度上涨了6.0%，同比涨幅更是扩大至10.3%。

长租公寓需求缺口继续扩大

根据调研，近一半的受访对象表示将继续收购中端长租公寓和独栋屋租赁项目，绝大部分同时表示会继续持有各种类型的公寓。在价格水平上，除了高端公寓和独栋屋价格偏贵，认为其它类型的公寓价格总体合理的受访对象占多数。

租金涨幅持续扩大

3️⃣独栋屋

随着千禧一代逐渐组建家庭，美国独栋屋的需求也在持续扩大，而疫情的意外爆发进一步助推了美国的住宅牛市，主要因素包括：1）历史最低的借款利率，2）更大的居住空间需求，以更好执行社交隔离及居家办公，3）新项目供应更加紧张。

但美国独栋屋的供应量却严重不足，尤其是定位中低端的经济适用房，根据房地美的估算，目前全美经济适用房的缺口接近740万套。

常年供应不足的结果就是房价的暴涨。截止到9月份，全美凯斯席勒房价指数较2020年同期上涨20%；面对高昂的房价和严苛的贷款门槛，导致一部分美国家庭只能选择租房。根据2020年的统计数据，全美1.2亿住户中，租户占36%，其中1690万户租住在独栋屋。

独栋屋租金同比涨幅也创下历史新高

基于上述情况，受访对象普遍认为独栋屋租赁市场有望在2022年迎来强势增长，将与中端公寓（workforce apartments）一起成为最看好的两类住宅。

受访者认为住宅投资的投资趋势

4️⃣写字楼

疫情对该行业的冲击轻微。写字楼空置率略有上升，但很少有租户漏付租金，这在很大程度上是因为写字楼租赁是长期的，对租金和物业价值的影响微乎其微。

这场疫情造成了巨大的冲击，可能会改变写字楼的需求。更重要的是，写字楼的未来将与技术、社会和人口力量有关。在家办公或混合工作模式对办公需求的最终影响还远未确定。位置良好、设施完善的物业可能会蓬勃发展，而质量较低、位置较差的物业则难以淘汰。随着感染率的下降和疫苗接种率的上升，办公室的使用肯定会增加。

在疫情下，医疗属性的写字楼保持了显著的弹性，特别是与其他写字楼相比。根据CBRE统计，医疗属性的写字楼的租金也在全年持续上涨。受访对象普遍认为医疗属性的写字楼比市郊写字楼和市中心的写字楼更值得投资。

受访者认为写字楼的投资趋势

从一开始，疫情几乎无视所有经济预测。2020年3月，商店、百货、餐厅都空无一人，股市暴跌，各行业的工作岗位逐渐减少。不过，许多美国人担心的长期和毁灭性的经济衰退并没有发生。目前，美国经济和房地产行业正在反弹，预计到2022年初，就业也可能会恢复到以前的水平。

普华永道最新报告：《2022年美国房地产市场新兴趋势》

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