“以黑石的资产管理规模与行业地位，银行理应提供融资，但并没有。”
来源 | 不良资产头条综合21世纪经济报道等
3月2日，黑石集团突然爆雷，价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（ CMBS）发生违约，震惊全球金融市场。以黑石的地位，再融资应该不成问题，但银行为何不提供新的贷款？此次黑石该如何化解危机？又对全球房地产市场和金融市场影响几何？
双重因素导致黑石CMBS违约
在多位业内人士看来，黑石这款CMBS产品陷入违约风波，一个关键因素是当前CMBS交易市场面临“冻结”，导致黑石无法发行新的CMBS产品借新还旧。
但去年美联储大幅加息导致CMBS新产品发行成本骤增，众多金融机构宁愿选择不发行产品也不愿承担过高的融资成本；此外美国商业地产市场持续低迷，导致CMBS市场投资者投资兴趣大降，很多产品发行也少人认购。
与此同时，银行对商业地产项目再贷款的意愿骤降，也令黑石无法完成Sponda Oy旗下写字楼与商店资产的新一轮项目再质押筹资，进而兑付此前的CMBS产品本息。
正是CMBS新产品发行募资艰难与银行再贷款意愿下降，导致黑石上述CMBS产品深陷违约风波。
在正常情况下，按黑石的资产管理规模与行业地位，银行会迅速提供再贷款或协助它发行CMBS产品，但当前正值美联储持续大幅加息与欧美商业地产市场持续低迷的特殊时期，导致黑石的再融资需求被拒之门外。
据21世纪经济报道记者获悉，此次黑石集团之所以遭遇CMBS产品违约的另一个原因，是黑石将大量资金用于应对BREIT资金赎回压力。
数据显示，黑石在2月批准14亿美元的BREIT资金赎回请求，仅占该月39亿美元资金赎回申请的35%。尽管2月资金赎回额较1月的53亿美元明显回落，但这对黑石集团产品资金流而言仍是不小的挑战。
1月黑石以4亿英镑（约34亿元人民币）的价格，出售了伦敦地标综合体——圣凯瑟琳码头，购买方为新加坡前首富郭令明。随后，黑石确认出售位于巴塞罗那的一栋建筑，售价2.4亿欧元（约17.5亿元人民币）。
在上述知情人士看来，由于黑石将出售上述地产项目的资金用于应对BREIT资金赎回压力，导致它没有充足资金用于北欧CMBS产品本息兑付，酿成这场产品违约风波。
资产出售纾困胜算几何？
在银行项目再融资意愿骤降与新CMBS产品发行艰难的情况下，黑石若要妥善解决北欧CMBS产品违约风波，一个行之有效的办法就是折价出售Sponda Oy持有的一系列写字楼与商店，用于兑付这款产品本息。
但是，鉴于当前欧美商业地产市场持续低迷，他们对商业地产的收购报价相当低，迫使卖家不得不亏本出售。
目前，欧美地区家族办公室还采取新的投资模式，即他们会向困境商业地产项目提供过桥贷款，但这类贷款利率高达12%-15%，且未来这类地产项目若出售或通过REITS实现资产证券化，家族办公室还将收取相应比例的利润分红。
除非万不得已，资管机构不大会引入这类“饮鸩止渴”式的救急资金。 此前市场传闻黑石曾尝试运作出售Sponda Oy部分商业地产项目筹资用于产品兑付，但由于潜在买家条件苛刻，以及欧美利率不断上涨导致商业地产市场日益低迷（令买家兴趣减弱），导致资产出售无果而终。
黑石若要妥善解决北欧CMBS产品违约风波，首先需有效遏制 BREIT资金赎回潮——如此黑石才能将项目出售的资金优先用于兑付处于违约风波的CMBS产品本息。
目前最好的办法，或许还是由黑石说服银行提供项目再融资。毕竟这类贷款融资成本相对更低，且不附加额外的利润分成条款；更不用以更大折扣出售商业地产项目导致自身无利可图。
值得注意的是，黑石集团正竭力淡化前述北欧CMBS产品违约所带来的各种负面冲击，包括资本市场对自身品牌与资本运作能力的怀疑，避免引发更大规模的BREIT资金赎回压力等。
雷曼时刻再现？
黑石遭遇了一些列的风波与暴雷。这让外界真实感受到了黑石庞大资产帝国内部蕴藏着的巨大风险。雪上加霜的是，伴随着2023年海外楼市价格的持续承压下行，黑石恐将遭遇更大的流动性危机。
10次危机，9次因为房地产。
1991年，日本房地产市场泡沫破裂，日本经济失去了30年。2008年美国爆发次贷危机，背后是因为美联储加息期间刺破了美国房地产泡沫，导致后续一些列的贷款违约。这也让我们见证了房价暴跌对于全球金融体系的重大威胁。还有1929年的大萧条，1997年亚洲风暴，均有地产危机引爆的经济与金融危机的身影。
这一次，欧美利率去到越高的位置，且维持的时间越久，海外楼市孕育的风险就越大。而黑石作为全球地产领域的超级巨擘，目前已经身陷囹圄，已给全球金融市场带来不安。
历史不会简单地重演，但总是惊人的相似。百年未有之大变局进入加速变局期，需警惕楼市飞出超大黑天鹅。
