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基金介绍
从历史表现来看，投资美国房地产投资信托指数（MSCI US REITs）的收益率要好于投资美国实物房产。通过对于MSCI US REITS指数与美国标普CS房价指数收益率，自2005年6月以来截至2020年11月底，US REITS累计收益率为35.70%，年化收益率1.91%，优于标普/CS房价指数收益率。同时，US REITS分红率普遍保持在3%以上，可以在享受房产增值的同时获取较高的分红收益。
02
美国房地产市场投资价值分析
（1）美国地产市场短期将继续维持火爆
在2020年3月疫情开始在欧美蔓延之后，各国相继采取封城等防疫措施。随着各国在4月开始推动复工，各项经济指标开始改善，其中美国房地产行业一枝独秀，5/6月美国新屋销售同比增速率先回正，分别达到16.33%、15.70%，随后一路走高，并在2020年7月达到48.11%历史最高同比增速。
从未来走势来看，低库存、自住需求增加、以及长期低利率环境对美国房地产市场的发展将起到较强的推动作用。
供应端方面，在当前低利率环境以及销售火爆的背景下，美国地产投资热情持续高涨。从历史数据来看，美国房地产新屋开工率与利率呈现较强的负相关关系，利率降低往往会对房地产行业起到一定的推动作用。在新冠疫情肆虐下，美联储开启无限QE政策。根据12月17日公布的FOMC会议决议，美国基准利率水平与每月购债规模将维持不变，联储主席鲍威尔表示在美国通胀重回正轨之前，美联储不会提前加息。考虑到北半球冬季疫情再次严峻，以及联储平均通胀目标制，美国货币政策正常化进程仍较为缓慢。预期美国基准利率将在未来较长一段时间内保持在较低的位置。
从需求的角度来看，本轮美国地产销售热源于自住需求的增加，因而房屋销售的火爆并未滋生泡沫。截至2020年三季度末，美国房屋自有率从2019年底的64.8%升至67.4%，是2009年3季度以来的最高值；而房屋空置率则一路下行，截至2020年三季度末已跌至0.90%，表明市场需求的攀升。
从库存的角度来看，疫情暴发前美国地产库存就处于历史较低水平，截至2020年10月美国新屋去库存时间降至3.3个月、成屋去库存时间降至2.5个月，均为历史最低水平。因此在高需求、低库存的推动下，美国房地产市场有望延续火爆格局。
（2）投资REITS相对于投资实物地产优势更明显
从投资的角度来看，投资REITS相对于直接投资房产拥有更多的便捷性。
房地产信托基金简称REITs,是将总金额大、流动性低、标准化低的房地产资产转化为小份额、流动性高的标准化证券产品的一类工具。REITs是一种兼具股性与债性的金融产品：首先，虽然其底层资产是不动产，但由于是在交易所上市的权益类产品，其价格受市场情绪、REITs业绩等因素影响，波动较大；其次，由于REITs的主要收益来源于地产的出售、租赁收入，且强制规定90%的收益必须用于分红，因而又具有稳定的现金流，从而具备一定的债券属性。简单来说，房地产信托基金就是购买了许多商业地产（比如医院，写字楼，公寓等商业地产），然后把这些地产租出去，收到的租金就是他们的营业收入，然后房地产信托基金把去除掉运营费用之后的租金大幅度的返给股东，REITs需要满足两个条件：①至少75%的收益来自于地产租金、按揭贷款或出售不动产的收益；②收益的90%的以上需要用于分红。此外，REITs还有一个巨大的优势，即享受免税优惠。而房地产信托基金指数则是以房地产信托基金为投资标的成立的，旨在反映房地产市场行情的指数。
购置美国房产，或者投资REITs都具有比较大的优势，全球资产配置角度分析，投资REITs与直接投资房产都非常合算。
