2022年末，全球另类资产投资巨头黑石集团旗下两款旗舰型房地产基金先后宣布限制赎回，一时引发市场对于海外资管巨头陷入流动性危机的猜测。
一波未平，一波又起，当地时间1月4日，另一海外资管巨头贝莱德告知其投资者，该机构将推迟投资者去年三季度对其35亿英镑（约合289.24亿人民币）贝莱德英国房地产基金的赎回。
贝莱德推迟35亿
英镑英国房地产基金的赎回
据路透社报道，美国资产管理公司贝莱德于近日告知其投资者，该机构进一步推迟了其规模为35亿英镑英国房地产基金的赎回。
据了解，该基金只对机构投资者开放，只允许按季度提款。此前，贝莱德曾暂停了该基金的今年三季度到期的赎回，而如今贝莱德再次推迟了其于2022年12月底到期的赎回。
事实上，在持续高通胀和经济不确定性的背景下，英国的开放式房地产基金估值持续受到利率抬升压力的影响，并面临机构投资者激增的赎回需求。
据英国《金融时报》援引贝莱德集团内部人士消息，贝莱德正在寻找重新平衡其投资组合估值的方法，并计划加快出售英国房地产基金的相关底层物业资产，以求为投资者的赎回需求释放现金。
值得注意的是，多家英国房地产基金管理人都在最近几个月限制或推迟了旗下英国房地产基金的赎回。据路透社统计，截止2022年11月，总计170亿英镑资产规模的英国房地产基金被限制赎回。
自9月以来，包括Columbia Threadneedle、Schroders和CBRE Investment Management在内的全球顶级资产管理公司都对旗下房地产基金的赎回进行过限制措施。
此外，英国资产管理公司M&G也于近日推迟了其规模为46亿英镑的英国房地产基金的赎回。
投资者寻求退出英国的房地产市场
一直以来，养老金计划都是英国最大的机构投资者种类之一。
今年9月，前任英国首相特拉斯主导的英国政府推出的“迷你”预算和一系列减税计划引发英国政府债券遭遇“自由落体”，许多英国养老金计划不得不在去年9月底开始改变长期以来的投资策略、重新平衡其投资组合。
在此背景下，房地产资产作为流动性较差且风险相对较高的另类资产开始被英国养老金计划“抛弃”，机构投资者寻求退出英国房地产市场，导致英国房地产基金赎回需求激增。
根据MSCI的数据，在截至2022年11月的六个月里，英国商业地产的平均价值下降了17%。仅11月单月，英国所有物业的价值下降了5.5%。其中，工业地产价值受到的打击最大，仅11月单月就下降了7.8%。在截至11月底的一年中，办公物业价值下降了9.4%，而工业资产的价值在同一时期下降了17.4%。
据英国《金融时报》报道，截止去年11月初，英国房地产基金仅在伦敦地区抛售的房地产资产就超过10亿英镑。此外，由于利率上升，房地产买家的借贷成本持续上升，加速了房地产资产估值的快速下降。
不过，MSCI欧洲房地产研究主管汤姆莱希(Tom Leahy)表示，上述困难的市场条件使得英国房地产基金在2022年底表现出不再愿意抛售房地产资产的态度，部分基金选择等待市场环境优化，继续持有其拥有的房地产资产。
“数据显示，去年第四季度的房地产资产交易量已经大幅下降。现在的市场环境很恶劣，在这样的情况下，资管机构都不想成为一个‘被迫出售’的卖家。” 汤姆莱希表示。
瑞银投资研究部门的房地产主管Osmaan Malik则认为针对机构投资者激增的赎回需求，只有当宏观利率环境稳定下来，才有可能让机构投资者再度愿意持有英国房地产基金。
“发生这种情况并不奇怪，利率在短时间内发生了巨大的变化，其影响必然是各类资产的重新定价。在这种情况下，机构投资者想把钱抽出来是有道理的。要怎样才能让投资者回来呢？只有利率稳定下来才有可能实现。” Osmaan Malik表示。
