为什么外国投资者仍然热爱美国房地产

尽管疫情使得美国地产的零售业和办公业陷入困境，导致美国零售和办公地产优惠政策很多。但是美国的住宅市场和多户住宅市场表现出非常火爆，尽管有租房假期和暂停驱逐。而且租客们处于观望状态，坐等着租期，在续租上拼命讨价还价。然而，尽管如此，我们仍看到，国外投资者对投资性房地产的需求在相当长一段时间内持续上升。

简而言之，美国以外的外国投资者仍然看好美国房地产主要有四大原因：

美国投资者往往几乎会忘记他们在美国房地产债务市场的表现。他们获得抵押贷款的条件在世界上几乎任何地方都是闻所未闻的。长期固定利率抵押贷款远不是一个全球标准。在许多国家，即使是英国和加拿大，短期、可调利率贷款也是常态。

另一方面，美国的贷款机构则提供机会锁定10年至30年的低利率，摊销期限为15年至40年。房利美或房地美等机构贷款机构提供的100万美元或以上的稳定资产贷款更具吸引力，提供无追索权担保和只计息期。

由于美国利率目前处于历史低点，这种杠杆对外国投资者的吸引力比以往任何时候都大。

美国人在观察房价时，可能会面临明显的涨幅较大。但与外国同行业相比，这点涨幅算不了什么。每平方英尺200美元的成本对于一处高端房产来说似乎是一笔不小的支出，但以位伦敦投资者为例，他面临着每平方英尺数千英镑的价格。

美国的房地产很丰富。新的资源几乎是不断的。尤其是一些最稳定的市场，在中部地区，相对价格非常便宜。相比之下，欧洲和亚洲的房地产投资者必须为这种稳定付出高昂的代价。

即便是像纽约、旧金山和洛杉矶这样的市场，比之美国以外的高档地产，价格相对也可以接受的。当外国投资者意识到美国即便在高档房地产上比较便宜时，他们会把目光投向美国。

前两各因素已经使得美国地产业成为世界地产舞台上的游戏规则改变者。同时，值得记住的是，有利的债务和低廉的价格也结合在一起，形成了一个主要的辅助效益：它们创造了现金流是可能的条件。由于还本付息负担较低，与市场租金相比，购买价格也较低，美国租赁物业的的业主相对容易每月有现金盈余。

美国投资者想当然地认为，即使是他们高度杠杆化的房地产资产也有可能带来现金流——甚至是可观的现金流。其他地方不是这样。在炙手可热的伦敦房地产市场，投资者只能依赖于最小的现金流。而在澳洲，负现金流不仅是可以接受的，而且是可以预期的。

因此，美国房地产不仅有稳定的潜力，还有现金流甚至升值的潜力，这在很大程度上促进了外国对美国房地产的需求。

与其他许多国家一样，美国政府机构保留对房屋征用权，即可以以任何理由对财产进行司法扣押的权利。然而，美国在行使征用权方面相对较少，通常为公共利益保留征用权，如公路或公用事业开发项目，并且对没收的财产有公平补偿的历史。美国也倾向于拒绝剥夺公民权利。

同时，美国也是保护私有财产最为严格的国家。私有财产是“美国梦”的核心，美国政客和法院对此犹豫不决。与此形成对比的是，其他国家的严酷政权可能会不假思索地攫取财产。

最后，外国投资者对美国房地产的兴趣意味着美国地产的前景依然光明，尽管这对美国房东来说似乎很艰难。由于美国拥有房地产的诸多优势，外国投资者甚至可能愿意接受远比当地投资者所能接受的更为温和的回报。