新冠疫情令全球经济遭受重创，然而全球众多国家和地区的房地产市场却异常繁荣
房地产是美国经济回升的重要支柱
疫情之下，美国房地产市场领先大部分经济指标复苏，对美国经济具有直接拉动作用。2020年，美国GDP实际增长率为-3.5%，住宅投资对实际GDP正向拉动0.23个百分点，在私人投资领域是“一枝独秀”的表现。房地产业增加值占美国GDP的比值在2020年攀升至12.9%，较2019年提升0.7个百分点。
房价上涨抬升通胀水平
近期美国的物价一直在不断上涨，4月份同比增长4.2%，5月份同比增长5%。按美国劳工统计局（BLS）最新公布的CPI（消费者物价指数）调整权重，Rent of primary residence占比1.8%，Owner’s equivalent rent of residences占比2.1%。也就是说不光租房的人每月的租金上涨，已经拥有房子的人每月或每年要缴的贷款月供或地税也在上涨。所以，房价变化会通过影响租金间接影响美国通胀表现。
如此疯狂的房市是否隐藏着危险呢？
美国上一次房地产崩盘出现在2008年，在“9·11”事件和互联网泡沫破灭之后，美联储大幅降息，利率创下40年来新低。在宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，购房成本降低让美国居民纷纷加入抵押贷款购房的行列，美国房地产市场飞速膨胀。过剩的流动性催生了美国楼市泡沫，房价上涨远远超过了居民收入上涨。当前来看，美国房价距离历史高点不到1%，且高出疫情前的平均水平10%。这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。
当前楼市是否正再次形成泡沫？
Vivian： 虽然市场上的担忧声渐起，但一些经济学家和美联储官员并不认为楼市正再次形成泡沫。事实上，在上一轮房地产泡沫中，“欺骗性贷款”很常见，借款人不需要提供收入证明、不论信用如何，都可以获得机构的抵押贷款。他们认为，这一轮房价飙升主要是由供需不匹配推动的，而不是由不良贷款行为引发的。
美国通胀急升的因素
观察2021年4月美国CPI分项数据，可以发现其主要驱动因素为能源商品、二手车及卡车、烟、交通服务及能源服务价格，而非住宅。这是由于，房价对房租的传导受到长期合同等约束有一定的时滞性。高盛分析指出，5% -15%的房价攀升会在数年时间内传导至通胀。这究竟是疫情冲击下永久性的偏离（即房价租金比的中枢自此系统抬升），还是暂时性的扰动（即经由房租的滞后攀升该比率最终向长期均值水平回归），仍需观察。但不应忽视房价经由房租的滞后影响推升通胀的可能，毕竟房租在美国核心CPI中的权重接近1/4。
美国房地产市场上涨程度
美国房地产价格自2012年开始了新一轮的上涨。用来衡量全美主要城市平均房价的Case-Shiller房价指数（S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index）从2012年2月的最低点到2021年2月的9年中上涨了78.2%。但新冠疫情爆发后，美国房价呈加速上涨的趋势：2012-2019年间，该指数年复合增长率（CAGR）为5.9%，而2020年该指数年复合增长率为10.3%。据全美房地产经纪公司Redfin的数据，美国房屋销售价格中位数在2021年5月同比增长23.6%，达到35.3万美元，创下历史新高。从城市层面来看，全美20个主要城市中的绝大多数，其房价在2020年的年复合增长率较2000-2019年出现显著上升。租金方面，援引Realtor.com的报告，今年3月全美最大的50个房屋市场，月租中位数同比上涨1.1%，至1463美元/月。虽然与房价急升相比相形见绌，但这也是自去年夏天以来，租金增长速度首次加快。
生活压力的增加
房价上涨会间接造成房租上涨的压力，进而通过租金分项推升通胀水平。此外，房租上升也会提高企业的成本，从而导致商品价格的进一步攀升。值得一提的是，自1983年起，美国劳工统计局便将房价排除在消费者物价指数成分之外，而代之以Owner Equivalent Rent。该项是通过业主调查得来的，掺杂了众多急欲减少持有成本的投机业主所报告的偏低租金，所以美国真实的通胀水平可能远高于当前统计的CPI（消费者物价指数）。
