美国房产出售税务问题
在美国卖房不得不考虑税的问题。但是卖房子之前房子是自住还是出租？是先自住转出租再卖，还是先出租转自住再卖？不同情况在税务上有不同处理方法。那么具体什么时候出售，出售前需要了解哪些税务知识？
首先了解一下房产消费税Excise Tax。
华盛顿州由于优越地理位置和高科技公司带动，房产市场一直受新移民和投资者青睐，针对高端住宅销售消费税Excise Tax 也大幅提高。新的累进制税率结构将于2020年1月1日生效，其适用于房产销售，以及在华盛顿州持有房产的实体的控股权交易。
新的政策实行后，50万美元以下的房产，其综合税率会降低到1.6%，但高于300万美元的房产，简单计算后综合税率则会高达3.5%。
以一套价值440万美元的房产为例，50万美元以内的部分按1.1%的税率征税，下个100万美元按1.28%征税，接下来的150万美元按2.75%征税，其余的140万美元将按3%的税率征税。这意味着，卖家出售一套价值440万美元的房产须缴纳总计10万1550美元的州消费税。
除了销售税，房产出售的利得税Capital Gain Tax也是我们需要了解的。当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得。
房屋出售时的资本增值税绝对是一笔很大的开销。但是房屋在出售时仍有机会享有25万／个人或者50万／夫妻共同申报的免税额。
需要符合以下条件：
1、在房屋出售前连续5年（60个月）之内，该房屋作为你的主要居住地使用最少要满2年（24个月）。即假设在2017年出售房屋，在2012-2017年里，你拥有该房屋并且作为主要居所2年。
（这2年的拥有和使用可以落在出售前的5年内的任何时间。当你出售的时，你不一定需要居住在那里，尽管你拥有和作为主要房屋来居住有很长的时间，在计算的时候也只是出售前的5年时间内。）
2、在这5年期间，该房屋不是由1031交换所得。
3、这次出售的前2年之内，没有申报过自住房出售后的免税额。
美国是一个“万税国家”，在美国置业前事先做好税务规划，根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及未来规划等，与律师、会计师进行有针对性的税务规划，不但可以有效减税，更有可能让在美投资获得更高的回报。您也可以私信我们，提前咨询规划。
外国人在美国投资房产出租如何报税
作为外国人，也就是既没有绿卡，同时在美国居住没有超过183天，但有来自于美国的租金收入，也是要报税的，虽然不一定需要交税。
如果您是外国人身份，在美国投资房产， 首先您必须申请个人税号 - ITIN。Individual Taxpayer Identification Number（个人纳稅者识別号）的缩写。
作为外国人在美国出租自己的房产，稅务部门需要扣除（Withholding）租金收入的30%作为预扣稅，但是如果有税号， 拿到稅号之后再收租金就不需要缴纳预扣稅了。预扣稅在个人申请到稅号之后也是可以找国稅局退稅的，但是操作不那么容易，所以建议客户还是在收租金之前就将稅号申请好。
个人税号ITIN可以通过我们会计事务所来申请， 曹氏会计事务所是美国国税局认证的代理机构，有权代表国税局对申请人的护照原件进行认证，申请人无需邮寄护照原件去国税局办理税号。
出租房其实就是一个生意，有收入，有费用。首先要明确一个概念，就是只有出租的利润是需要交税的，而利润等于收入减去费用。这部分的税率就是您个人税所有收入加在一起后适用的税率。
主要有以下项目费用可以抵税：
u贷款的利息部分；
u地税；
u房屋保险、产权保险、贷款保险；
u水电煤气费用；
u律师、会计师、中介费用；
u维持、维修、清洁费用。
u房屋的折旧费也可以相应地抵扣：假设一个住宅房的寿命是27.5年，商业房为39年。折旧的概念是27.5年以后，这个住房就不值钱了。但要注意的是，只有房屋价值可以折旧，土地价值是无法折旧的。
对于美国居民来说，美国税法允许纳税人就最多两栋自住屋的贷款利息与收入抵减，享受省税好处。实务上，很多屋主将第二栋自住屋出租，却刻意隐瞒租金收入，以便继续享受省税好处。会计师指出，这项贪小便宜的做法有可能替屋主带来牢狱之灾。房租收入实报，事实上正确申报房屋折旧和出租屋有关的维修开支，不但可减少租金须缴的税金，也可以避免未申报房屋租金带来的风险。虽然外国人不属于美国税务居民，不过若是外国人在美国有租金收入，也必须申报，否则被查税的风险很大。
外国房东需要在每年6月15日之前将税务申报表格，申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料，可以申请延期到当年10月15日，但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。#美国报税 #美国房产投资 #出租房
