美国房地产市场在经历了一段低迷期后，近期因房屋销售量的显著下滑而引发广泛关注。数据显示，8月份美国成屋销售量降至自2023年10月以来的最低水平，这一趋势主要归因于高昂的房价和居高不下的房屋抵押贷款利率。然而，随着美联储大幅下调利率，美国房地产市场可能迎来新的变化。
成屋销售量持续下降：高房价与高利率的双重打击
根据美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors, NAR)发布的数据，8月份美国成屋销售年化率下降至386万套，较7月份下降了2.5%。与2023年8月相比，销售量下降了4.2%，这是该数据连续多个季度下滑的重要表现。这一数据意味着如果每月的销售量保持不变，全年将有386万套房屋成交。NAR指出，房价的高企和较高的抵押贷款利率共同导致了买家的观望情绪。
尽管如此，NAR的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，8月份的销售数据并未完全反映当月抵押贷款利率的大幅下降，因为成屋销售数据往往滞后30到60天，通常在合同签署后数月内才会显示在数据中。劳伦斯·云进一步指出，尽管8月份房屋销售数据表现令人失望，但抵押贷款利率的下降，以及市场库存的增加，可能在未来数月推动销售量的反弹。
中位数房价上涨，市场库存增加
值得注意的是，尽管销售量下降，美国房价仍然继续上涨。8月份成屋的中位数售价较去年同期上涨了3.1%，达到创纪录的41.67万美元。这一数据表明，尽管销售放缓，买家对房价的负担依然沉重。同时，NAR的报告显示，市场上有22.7%的挂牌房源相较于去年同期有所增加，目前全美库存量为135万套。这相当于4.2个月的供给量，接近于业内认为供需平衡的市场。
然而，孙斯陶指出，许多在售房源依旧需要较长时间才能售出。8月份房屋平均在市场上停留26天，高于7月份的24天。此外，南部地区的房屋销售量降幅最为显著，达到了3.9%。有趣的是，现金买家占到全部成交量的26%，而投资者和第二套房买家占比则为19%。
美联储降息带来转机
美联储在9月17日宣布自2020年以来的首次降息，将基准利率下调了0.5个百分点，这是该行自2022年3月以来连续加息11次后的首次政策转向。此举引发了市场的广泛关注。此前，美联储的加息周期使得联邦基准利率从零飙升至5.4%，而此次降息标志着新一轮的宽松货币政策周期的开始。
联邦基准利率的下降尽管不会立即对抵押贷款利率产生重大影响，但这一趋势无疑对美国房地产市场释放出积极信号。Freddie Mac的数据显示，30年期固定利率抵押贷款利率已经从7.79%的高位下降到目前的6.09%，创下自2023年2月以来的最低点。
房地产市场展望：利率下降或刺激未来需求
尽管当前的房地产市场表现疲软，但随着抵押贷款利率的下滑，市场对未来几个月房屋销售的反弹持乐观态度。Freddie Mac的首席经济学家山姆·卡特(Sam Khater)指出：“抵押贷款利率的持续下降使许多消费者重新燃起了购房和再融资的需求。”他还表示，尽管抵押贷款利率并不直接与美联储的利率变动挂钩，但随着市场预期未来几个月内的进一步降息，抵押贷款利率可能会进一步下调，从而带动更多的住房需求。
NAR的劳伦斯·云认为，房地产市场可能需要三到四个月的时间才能完全反映抵押贷款利率的下降效应。他指出：“一些买家可能需要通知房东，告知他们将在几个月后结束租约，尤其是首次购房者。因此整个购房过程可能需要数月才能完成，预计10月份开始，低利率对房屋销售的影响将逐步显现。”
与此同时，美国房地产经纪人和买家还在适应8月中旬生效的佣金结构变化。孙斯陶认为，此类政策调整可能会对未来的房屋销售模式产生深远影响，市场仍在观望这些新规的影响。
买家观望情绪浓厚
部分经济学家表示，买家当前的观望情绪可能源于对经济前景的不确定性，美国现房销售量的急剧下降早在7月份的待定销售数据中就已经初露端倪。孙斯陶认为，一些潜在买家可能正在等待经济前景进一步明朗，或希望房贷利率进一步下降。随着借贷成本的下降，买家和卖家正在逐渐对市场变化做出反应。然而，这种反应能否转化为实质性的市场复苏，仍需更多时间的观察。
美国房地产市场在未来几个月可能面临更多复杂因素的影响。孙斯陶认为，房价的高企依然是许多潜在买家面临的主要障碍。尽管市场面临重重挑战，但随着利率的下滑和市场的调整，未来几个月或许会为买家和卖家带来更多机会。
